房产律师解读关于二手房买卖中房主法定继承人不履行交房义务的法律问题

发布日期：2017-04-15 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告万全向本院提出诉讼请求，希望判令第三人某平安公司立即办理顺义区某小区4号楼2单元2201号房屋（以下简称2201号房屋）的解押登记手续，两位被告予以协助；两位被告协助原告办理顺义区某小区4号楼2单元2201号房屋的过户登记手续，将该房屋过户至原告名下。事实和理由：原告与被告谷齐之母、被告皮红之女李雪琪于2016年2月25日签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定原告全款购买该房，因该房被设定抵押，李雪琪须于2017年4月30日前向贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，待契税票满五年时李雪琪配合原告办理过户手续；若李雪琪不配合须赔偿原告已付房款30%违约金；原告须先付150万元首付，余款30万元待房屋过户时结清。合同签订后，原告按约支付了150万元的首付款，李雪琪将房屋产权证交给原告，原告入住该房。2016年5月6日，原告得知李雪琪重病，并借给被告谷齐25万元，之后得知李雪琪去世。2016年10月10日，被告谷齐告诉原告因欠付银行贷款，原告所购之房屋面临被查封的情况。双方对还款、解押及过户等事宜无法达成一致。原告于2016年11月30日代李雪琪清偿了其对涉诉房屋设定的抵押借款但抵押权人平安公司并未解除抵押，故原告将某平安公司列为本案第三人。因被告谷齐、皮红系李雪琪的法定继承人，所以将其起诉至法院。

二、被告辩称
被告皮红辩称，我不同意原告的诉讼请求。李雪琪卖房我不知道，我现在不同意。涉诉房屋是回迁安置房，被拆迁的宅院是我出的18000元给李雪琪买的，写的是李雪琪的名，以李雪琪的名义购买的。
被告谷齐经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为谷齐放弃了答辩和质证的权利。

三、第三人辩称
第三人某平安公司未参加本院庭审，但提交书面陈述意见：2016年11月28日本案原告代替我公司借款人李雪琪清偿了剩余借款271933.18元，李雪琪在我司的借款已结清。但因借款人（抵押房屋的产权所有者）李雪琪已经过世，其继承人及抵押房产的继承情况尚不确定。根据不动产登记部门的规定，撤押手续需要有确定的抵押权利义务人才可办理。因此在李雪琪的继承人以及抵押房产继承情况确定以前，我公司无法自行办理解押手续。我公司同意在收到本案判决书，且判决书已确定李雪琪的继承人及抵押房产继承情况以后，配合办理解押手续，在此之前，我公司不同意办理抵押房产的解押。

四、法院查明
李雪琪与谷冬原系夫妻关系，谷齐系二人之女。李雪琪与谷冬于2014年2月17日离婚，离婚时二人约定：婚后共同财产归李雪琪所有的是2201号房屋，同日该房屋由谷冬名下变更登记至李雪琪名下。李雪琪于2016年6月26日去世，未留有遗嘱。皮桂珍系李雪琪之母，李雪琪之父李满于1989年去世。
2016年1月28日，李雪琪（出卖人）与万全（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将2201号房屋出售给买受人。该合同第二条房屋权属情况约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为李雪琪，抵押登记日期为2016年1月22日，出卖人应于2017年4月30日前办理抵押注销手续。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为102万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为78万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；（四）买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议。第六条房屋的交付约定：出卖人应当在2016年2月3日前将该房屋交付给买受人。同日，李雪琪（甲方、出卖方）与万全（乙方、买受方）及北京某房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计180万元，此价格为甲方净得价，不含税。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定如下：1.定金：乙方于2016年1月28日向甲方支付定金10万元，《北京市存量房屋买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。2.还款解押：甲方应在2017年4月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。4.首付款：乙方于2016年2月3日将首付款150万元（该金额包含乙方已支付的全部定金10万元）以自行直接支付的方式支付甲方。7.物业交割：甲乙双方应当在2016年2月3日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条税费的承担约定：1.甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。2.甲乙双方同意，在《北京市存量房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，并由承担方直接向主管机关缴纳：由甲方承担0%，由乙方承担100%。第五条其他约定：1.甲方承诺该房屋为家庭名下唯一住房且满五年。2.甲方承诺该房屋名下无任何户口。3.契税票满五年时甲方必须配合乙方办理过户手续，若甲方不配合乙方办理过户，须赔偿乙方已付房款的30%。4.办理过户手续时乙方将剩余叁拾万元房款给甲方结清。
万全于2016年1月28日给付李雪琪定金10万元，于2016年2月6日转账支付李雪琪首付款140万元。为担保债务履行，李雪琪将2201号房屋抵押给某平安公司，某平安公司于2016年1月22日作为抵押权人进行了登记。万全于2016年11月28日代李雪琪清偿了其对平安公司的全部债务271933.18元。
诉讼中，万全同意将剩余购房款30万元在抵扣其代李雪琪清偿对某平安公司的债务后给付谷齐和皮红，并同意在本案中一并解决。万全表示虽然《补充协议》中约定契税票满五年时办理过户手续，现契税票并不满五年，但因李雪琪去世，其要求立即过户，增加的税费由其自行承担。
法院于2017年1月16日对谷齐进行了询问，谷齐答复：谷齐对李雪琪与谷冬离婚时约定2201号房屋归李雪琪所有同意；对李雪琪与万全签订的前述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》知情且认可；对于万全诉请某平安公司办理2201号房屋的解押登记手续，谷齐同意，但谷齐因自身身体原因，不能亲自协助；谷齐同意协助万全办理2201号房屋的过户登记手续，但要求万全按照2201号房屋的现市场价将剩余购房款付清，不同意万全仅给付欠付30万元购房款扣除代为清偿的271933.18元后的剩余购房款28066.82元。
经法院询问，如法院判令涉诉买卖合同继续履行，谷齐、皮红要求万全给付剩余购房款，并要求在本案中一并解决。

五、法院判决
1.第三人某平安有限公司于本判决生效之日起七日内办理顺义区某小区4号楼2单元2201号房屋的解除抵押登记手续，被告谷齐、皮红（出卖人李雪琪的继承人）对此予以协助；
2.被告谷齐、皮红（出卖人李雪琪的继承人）于顺义区某小区4号楼2单元2201号房屋的解除抵押登记手续办理完毕之日起七日内协助原告万全办理该房屋的过户登记手续，将该房屋过户至原告万全名下；
3.原告万全于办理顺义区某小区4号楼2单元2201号房屋过户登记手续之当日给付被告谷齐、皮红（出卖人李雪琪的继承人）剩余购房款二万八千零六十六元八角二分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

六、北京房产律师靳双权认为
北京房产律师靳双权认为：依法成立的合同，受法律保护。李雪琪与万全签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李雪琪与万全及北京某房地产经纪有限公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。本案中，李雪琪已经于2016年6月26日去世，谷齐、皮红作为其第一顺序法定继承人，应在继承遗产范围内继续履行合同债务。第三人某平安公司认可万全代李雪琪清偿了以2201号房屋作为抵押所涉及的债务，且同意法院判决确定李雪琪的继承人及抵押房产继承情况以后，配合办理解押手续，对此不持异议。
万全诉请某平安公司办理2201号房屋的解除抵押登记手续，谷齐、皮红予以协助，于法有据，予以支持。皮红以李雪琪出卖2201号房屋其不知情等为由不同意万全的诉讼请求，依据不足，应不予采信。虽然《补充协议》中约定契税票满五年时李雪琪配合万全办理过户手续，现该条件并不成就，但买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同，万全自愿承担该条件不成就时过户增加的税费，并不违反法律的规定，故万全所提谷齐、皮红协助办理2201号房屋过户登记手续，将该房屋过户至其名下的诉讼请求，应该予以支持。在万全已经代李雪琪清偿了其对某平安公司的全部债务271933.18元的情况下，万全主张从其尚欠的购房款30万元中抵扣该部分代为清偿的债务后再行给付谷齐和皮红剩余购房款，并无不当。谷齐要求万全按照2201号房屋的现市场价将剩余购房款付清并无依据，应不予采信。
综上，我认为法院判决正确。

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