农村房屋买卖合同无效，如何赔偿？

发布日期：2017-05-22 作者：万方亮律师

农村的房屋相对与城市的商品房住宅，在流转上具备更加严格的条件。在实践中当合同无法履行、购房人主体资格不具备等情况下，农村房屋买卖合同会出现无效的情况。当房屋买卖双方的购房合同在法律上无效后，利益受损人该如何维护自己的权益，获取赔偿呢？

农村房屋买卖合同无效，通常有以下几种赔偿模式：
1、不赔偿买受方的损失
当买卖双方都明知交易行为不符合国家法律规定，由此造成的损失由双方各自承担，出售方无需赔偿买受方的损失。《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
2、全额赔付买受方损失
如果是卖房人出于房价上涨等原因为获利而反悔，违背诚实信用原则而使得买卖合同无效，合同对买房人所做的损失要承担赔偿责任，包括房屋增值的损失。
3、赔付买方部分损失
当买方与买方共同存在错误的时候（如买方中途反悔），根据过错责任的大小，确认各自承担损失的比例。

赔偿标准又是怎样估量的呢？
1、征收形式
如果房屋是被征收，补偿标准需要参照房屋征收管理部门的规定标准，法院根据损失的范围参照部门标准进行判断。如果出售方取得了安置补偿款，需要将其中的部分直接赔偿给买受方。对于调产安置，可以根据安置房的市场价与优惠价直接的差价来分配房屋增值部分的赔偿。
2、双方买卖形式
房屋的增值利益以纠纷时房屋的市场价与双方买卖时的差价参考数额。当然，如果是由于买方对房屋装修、维护等使得房屋增值，这部分的增值利益全部归于买方。
3、多方买卖形式
如果房屋所有者一房多卖，取得房屋的第三人又正好符合法律规定，买卖合同有效，作为没有买到房屋的买方，只能向原房主要求赔偿，赔偿的标准是买受方（如果取得了房屋情况下可以取得）的获利额。

以上为北京德亮律师事务所对农村房屋买卖合同无效该如何赔偿所做的案例分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能给各位读者带来帮助。

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