农村房屋买卖合同被确认无效后损失赔偿判决书

发布日期：2013-05-15 作者：110网律师

山东省潍坊市奎文区法院
民事判决书
原告（反诉被告）李某，女，1954年11月16日生，汉族，潍坊市奎文区廿里堡街办车站村村民，现住本村X号。
委托代理人马军，山东诚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘某，男，1957年3月28日生，汉族，住潍坊市奎文区虞河路25号1号楼1单元201室。
委托代理人XXX
原告（反诉被告）李某诉被告（反诉原告）刘某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年2月28日，原、被告双方签订（（房屋买卖协议））一份，双方约定被告将位于奎文区廿里堡车站X号的砖瓦房三间、街门厕所、电表盒、自来水等配套设施卖给原告，价款20000元。被告负责办理房产过户、交易一切手续，并承担相关费用。协议签订当日，原告向被告缴纳了约定购房款，被告向原告交付了房屋，但被告一直未按约定办理过户手续。房屋购买当年5月份，原告将原先50平方米的三间北屋、街门厕所推倒，翻建成70平方米的三间北屋及偏房两间，居住至今长达九年之久，现该房屋及院落价值200000元。2009年7月7日，被告向贵院提起诉讼，要求判令原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效、原告返还房产。同年11月，法院作出判决，确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议））无效，原告返还被告房屋，被告返还原告购房款20000元。因《房屋买卖协议》无效，共造成原告损失180000元。原告认为被告的行为有悖诚实信用原则，应负造成《房屋买卖协议》无效的全部责任，应当赔偿原告因此造成的损失。为维护原告的权益，特诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失180000元，诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原、被告双方确实于2002年4月28日答订过一份《房屋买卖协议》，该协议中第二条明确约定由买主负责办理房产过户交易等一切手续，并承担所有的一切费用。因此，办理房产过户等手续及承担相关费用是原告的义务。二、原告主张将原50平方米翻建成70平方米没有任何事实依据。涉案房屋的房产证、土地使用证上面登记的面积均为55平方米，并非70平方米，且房产证注明建成年代为1980年。即使原告进行翻建，因没有办理翻建许可手续，也属于违法建筑，并且由于双方所签协议无效，原告应对被告房屋灭失承担损失赔偿责任。三、原告主张赔偿损失180000元，无事实和法律依据。原告主张涉案房屋现值200000元，除去购房款20000元，增值180000元，但由予双方的买卖协议已经法院确认无效，根据法律规定，无效的民事行为自发生起就无效，也就是对于房屋增值等预期可得利益的损失同样不受法律保护。另外根据合同法的规定，预期可得利益是指有效合同的违约方对于守约方承担的损失赔偿责任。因此被告认为原告的主张没有法律依据，属于适用法律错误的具体表现，应当予以驳回。四、原告主张被告对无效合同承担全部责任，无事实和法律依据。
被告反诉称，被告诉原告确认房屋买卖无效纠纷一案，经贵院依法开庭审理，作出了(2009)奎梨民一初字第X号民事判决书，该判决确认，被告与原告签订的（（房屋买卖协议》无效，原告将潍坊市奎文区车站X号（原奎文区廿里堡车站村X号）房屋倒出，交与被告，被告返还原告购房款20000元。后判决书生效后，原告拒绝向被告交付房屋，被告向法院提出强制执行，执行至今，原告尚未履行判决书义务，一直占用、使用涉案房屋至今，使被告无法占有、使用，故依法提起反诉，要求原告赔偿被告房租损失12460元（自2011年l 1月1 5日起至实际倒出房屋之日止，按每月600元计算），并返还潍房权证奎文字第200851号房屋所有权证。后变更房租损失为19680元。
针对被告反诉，原告辩称，一、本案本诉部分审理的是合同纠纷，而被告要求赔偿损失是侵权纠纷，两者案由不同，法律关系不同，被告应当另行起诉；并且该案件已经在立案执行当中，请求对此不予审理。二、使用权证原告已经交法院执行部门。
经审理查明：2002年4月28日，原告李某与被告刘某签订《房产买卖协议》一份，双方约定被告刘某将其所有的位于奎文区廿里堡车站X号的砖瓦房一间、街门厕所、电表和自来水等配套设施卖与原告李某，价款为20000元。被告刘某负责办理房产过户、交易等一切手续，并承担相关费用。协议上加盖有奎文区廿里堡村委的公章。协议签订当日，原告李某向被告刘某交纳了约定购房款。2009年7月27日，原告李某将其户籍迁至争议房屋所在的奎文区廿里堡街办车站村。
2009年7月7日，被告刘某诉至本院，以与原告李某所签协议至今并未办理房产过户手续，且该房屋土地为集体所有，不得对外出售，而原告李某非本集体经济组织成员，不能购买该房屋为由，请求依法判令确认《房产买卖协议》无效；原告李某返还房屋，被告刘某返还购房款20000元。2009年7月7日，本院审查后认为，原告与被告签订的《房产买卖协议》无效，对于被告刘某要求原告李某返还争议房屋的诉讼请求本院予以支持，被告刘某应将购房款20000元返还原告李某。原告李某因购买争议房屋受到的相关损失，可另行向被告刘某主张。据此作出(2009)奎梨民一初字第X号民事判决书，判决：一、被告刘某与原告李某于2002年4月28日签订的《房产买卖协议》无效。二、原告李某将潍坊市奎文区车站X号（原奎文区廿里堡车站村X号）房屋一套倒出，交予被告刘某。于本判决生效之日起二十日内履行。三、被告刘某返还原告李某购房款20000元，于本判决生效之日起二十日内付清。四、驳回原告李某的反诉清求。后原告李某提起上诉，201 0年2月21日，原告李某撤回上诉，2010年8月1 2日，被告刘某根据本院业已生效的（2009）奎梨民一初字第X号民事判决书申请本院强制执行。后原告李某于2011年9月23日诉至本院，要求判如所请。
经原告申请，本院委托潍坊力有资产评估事务所对双方诉争的位于潍坊市奎文区廿里堡车站X号正房北屋三间及附属物的市场价值进行评估。2012年7月7日，该评估事务所出具“潍力评字( 2012)第X-2号资产评估报告书”，位于潍坊市奎文区廿里堡车站X号正房北屋三间及附属物的市场价值，于评估基准日201 0年2月1日，评估价值为229860元。原告为此支付鉴定费4000元。
经被告申请，本院委托潍坊力有资产评估事务所对双方诉争的位于潍坊市奎文区廿里堡车站X号正房北屋三间201 0年到鉴定之日的房屋租金平均水平。2012年7月9日，该评估事务所出具“潍力评字( 2012)第X-1号资产评估报告书”，位于潍坊市奎文区廿里堡车站X号正房北屋三间2010年到鉴定之日的房屋租金平均水平，于评估基准日201 2年5月1 5日，2010年到鉴定之日的房屋租金平均水平为400元／月。
上述事实，有原告提交的(2009)奎梨民一初字第X号民事判决书、( 2010)潍民终字第X号民事裁定书、潍坊力有资产评估事务所出具的潍力评字( 2012)第X-2号资产评估报告书、潍力评字( 2012)第X-I号资产评估报告书及双方当事人当庭陈述在案为证。
本院认为：原、被告所签订《房产买卖协议》已经法院生效判决确认为无效协议。造成该协议无效，原、被告双方均有过错。被告作为原房屋所有权人的出让者，对该无效的买卖房屋行为所造成的损失应承担主要责任。原告作为买受人，其自身亦有一定过错，故对该无效的买卖房屋行为所造成的损失承担次要责任。原告的经济损失是涉案房屋评估价值减去应当返还原告的购房款，即209860元( 229860元-20000元)。被告应当承担该损失209860元的90%，即1 888 74元，原告承担该损失209860元的10%，即20986元。至于被告主张要求原告承担至实际倒出房屋之日止的损失。并返还房屋所有权证。因(2009)奎梨民一初字第X号民事判决书已经生效，且被告也已申请执行，故可在执行程序中一并解决，本案不宜处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条及其他民事法律、法规之规定，判决如下：
一、被告刘某赔偿原告李某经济损失209860元的90%，即188874元，于判决书生效之日起十日内付清。
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
三、驳回被告刘某的反诉请求。
被告如未按判决书指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费3900元，由原告负担390元，被告负担3510元；反诉案件受理费300元，由被告负担。鉴定费4000元，由原告负担800元，被告负担3200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费3900元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 XXX
审判员 XXX
审判员 XXX
二O一三年四月九日
书记员 XXX

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