出租、出售尚未取得产权证的商品房合同效力认定问题
发布日期：2017-07-30 作者：110网律师
——甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案
裁判主旨：
（1）在产权无争议的情况下，尚未取得产权证的房屋所有权人所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同有效；（2）合同中约定履行顺序的，负有先履行义务的一方没有履行义务的，无权要求对方履行。
本案涉及的法律问题有两个：一是房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。二是互负债务的水利厅和嘉宝公司在合同中约定履行顺序，作为负有先履行义务的嘉宝公司，在没有履行义务的情况下，无权要求水利厅为其办理房屋产权转移手续。由于本案诉至法院时合同法尚未实施，因此，二审法院作出这一认定依据的是合同法理论。合同法实施后，处理这类问题，则可以直接引用该法第67条之规定。
关键词：合同效力认定；履行顺序；重新鉴定
上诉人(原审原告)：甘肃省水利厅。住所地：甘肃省兰州市城关区皋兰路76号。
法定代表人：盛维德，该厅厅长。
委托代理人：何喜成，甘肃水利培训中心总经理。
委托代理人：张信宽，该培训中心办公室干部。
上诉人(原审被告)：甘肃嘉宝商贸有限责任公司。住所地：甘肃省兰州市城关区张掖路125号。
法定代表人：马恒，该公司经理。
委托代理人：段明轩，兰州现代律师事务所律师。
一、案件基本事实
经审理查明：甘肃省水利厅(以下简称水利厅)与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司(以下简称嘉宝公司)于1997年5月18日签订了《房屋租赁协议》，约定水利厅将位于甘肃省兰州市城关区张掖路121号的甘肃水利培训中心(以下简称培训中心)大楼1~3层商场6110平方米作为经营用房，从1997年3月1日~2010年3月1日止，以每平方米月租30元的租金出租给嘉宝公司，租期为13年。租赁期间嘉宝公司对所租赁的房屋无权转卖、抵押、交换、赠与；出租房屋的水、电、暖、通讯、排污、垃圾处理等费用由嘉宝公司交纳；租金每年度分两次付清，如不按时交纳，水利厅有权终止合同，嘉宝公司赔偿一切经济损失；嘉宝公司对装修后的房屋在合同期满后无偿移交水利厅；协议签订后嘉宝公司先预付50万元保证金，如一方违约按租金总额的20%赔偿给另一方。租赁协议签订后，嘉宝公司未履行义务。双方于1998年6月1日又签订了《售房合同》，约定解除房屋租赁协议，由水利厅将培训中心大楼1~2层商场4071?75平方米，以每平方米4750元，总价款19?340?812元出售给嘉宝公司，产权一次性出售。嘉宝公司按售房合同付清原欠水利厅的房租和购房款后，水利厅给嘉宝公司办理产权过户手续，所需费用由双方共同承担；嘉宝公司从购房款总额中支付水利厅原欠兰州市七里河区财政局贷款1140万元及截至1998年5月31日的利息3?126?147?26元、1998年6月1日至1999年2月15日期间贷款利息1?252?097?72元(此款不计入购房款内)，支付水利厅原欠兰州市西湖合作银行贷款400万元及截至1998年5月3日利息11?52万元(1998年6月1日之后的利息由嘉宝公司另承担向银行交清)。嘉宝公司偿还以上贷款及利息后，尚欠购房款699?465元、房租100万元、取暖费7?73万元、分摊暖气改造费8?5万元及退回第三层商场给水利厅造成损失的补偿费50万元，共计2，361，765元，嘉宝公司应分期付清，即本合同生效后付20万元，1998年10月底前付90万元，1999年2月底以前付清余款。如嘉宝公司违约，每月分别按应交款项的10%的比例交付滞纳金，如超过6个月时，水利厅有权收回房屋，并由嘉宝公司承担一切经济损失。同年7月15日，双方就嘉宝公司替水利厅偿还贷款及利息问题签订了《还款计划》，约定：水利厅欠兰州市七里河区财政局贷款本息共15，778，244?98元，嘉宝公司于1998年10月15日前还300万元；12月15日前还500万元；1999年2月15日前还7，778，244?98元。若嘉宝公司逾期还款，水利厅除按逾期本息额收取11?5%的利息外，同时按逾期本息额每日加收1%罚金。水利厅于1997年3月1日将培训中心大楼1~3层商场6110平方米出租给嘉宝公司。1998年6月1日将1~2楼4071?75平方米出售给了嘉宝公司。1998年8月12日，嘉宝公司将培训中心3楼退还给了水利厅。嘉宝公司租赁后对1~2楼和3楼一套办公室进行了装修，经甘肃省高级人民法院委托兰州审计师事务所评估，装修价值为1，154，187?65元。装修后嘉宝公司将一楼又出租给他人经营收取租金。1998年3月20日，嘉宝公司向水利厅支付房租50万元、8月17日支付房租20万元、支付暖气改造费3?5万元，共计73?5万元。因嘉宝公司未按《售房合同》的约定向水利厅支付房款，水利厅于1999年1月向甘肃省高级人民法院起诉，请求解除双方当事人所签订的《售房合同》，判令嘉宝公司支付违约金1?934?081?20元；补交房屋租金4?032?315元；承担逾期支付房屋租金应承担的违约责任。
另查明：水利厅向嘉宝公司出租和出售的培训中心大楼系其向兰州水电房地产开发公司购买的商品房，由于兰州水电房地产开发公司应归还的直管公房未还清和未办理商品房预(销)售许可证，兰州房地产交易中心未给水利厅发放房屋产权证。水利厅已于1999年9月29日取得房屋产权证书。
再查明：一审期间，甘肃省高级人民法院根据水利厅的申请，于1999年7月9日作出(1999)甘民初字第8号民事裁定书，对嘉宝公司占用的培训中心大楼的商场先予执行。该裁定已于1997年7月25日执行。
二、甘肃省高级人民法院一审认定与判决
甘肃省高级人民法院经审理认为：水利厅与嘉宝公司签订的房屋租赁协议和售房合同，由于水利厅未取得房屋所有权证即进行租赁和出售，违反了国家有关法律规定，均属无效合同。造成合同无效双方均有责任。鉴于该房屋确属水利厅借贷购买取得的，未办理房屋所有权证是因为该房屋的开发企业兰州水电房地产开发公司应归还的直管公房未还清和未办理商品房预(销)售许可证造成的，嘉宝公司从租赁到购房使用经营两年多，并将商场一楼以高额又出租他人收取租金而受益；水利厅既得不到房租，又无法偿还购房所借款项而受损，故嘉宝公司在返还水利厅房屋的同时，应支付房屋租金和暖气使用费用；嘉宝公司对房屋的装修，水利厅应给予补偿。据此判决：（1）水利厅与嘉宝公司签订的房屋租赁协议和售房合同均无效。（2）嘉宝公司支付水利厅房屋租金和暖气使用费3?699?337?20元。（3）水利厅补偿嘉宝公司对房屋的装修费585?972?19元。（4）嘉宝公司在本判决生效后10日内向水利厅返还房屋。上述款项在本判决生效后10日内全部付清。一审案件受理费101?683元、财产保全费5000元、评估费25?000元，共计131?683元，水利厅承担65?841?5元，嘉宝公司承担65?841?5元。
三、当事人的上诉请求及答辩理由
嘉宝公司、水利厅均不服一审判决，向本院提起上诉。嘉宝公司请求：撤销一审判决，责令水利厅赔偿嘉宝公司经济损失487万元。其主要理由是：第一，取暖费是依据双方当事人签订的房屋租赁协议产生的，既然该房屋租赁协议已被认定无效，嘉宝公司就不应再依该协议承担取暖费。第二，由于水利厅故意隐瞒其租赁、转让的房屋没有产权证的事实，误导嘉宝公司投资多达510万元，其中500万元为银行贷款，到目前利息达157万元。水利厅上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方当事人签订的售房合同，并由嘉宝公司赔偿水利厅因解除合同所造成的经济损失451，800元；改判嘉宝公司支付拖欠水利厅的房租、取暖费及滞纳金、暖气改造费计4，016，961?91元，并由嘉宝公司承担违反房屋租赁协议的违约金4，400，000元。其主要理由为：第一，一审判决依据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》认定双方所签房屋租赁合同、售房合同无效，属于适用法律不当。《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章，不能以违反部门规章为由确认合同无效。水利厅出租、出售的房屋权属清楚，没有及时拿到产权证不是水利厅的过错，且未影响嘉宝公司对所租房屋的使用及办理产权转移手续，故应认定上述两个合同有效。第二，一审判决将水利厅向嘉宝公司交付出租房屋的时间认定为1997年5月18日是错误的，实际上嘉宝公司在1997年3月就开始了装修，房屋租赁协议的第2、3、7条约定的起租时间也说明水利厅交付出租房屋的时间不可能是1997年5月18日。第三，嘉宝公司实际使用了房屋，就应该按约支付房租、取暖费和暖气改造费。第四，由于房屋租赁合同、售房合同均是嘉宝公司违约导致无法履行，故嘉宝公司应承担违约责任，水利厅不再返还嘉宝公司装修房屋的费用。
四、最高人民法院的认定与判决
最高人民法院经审理认为：水利厅对向嘉宝公司出租、出售的培训中心大楼享有处分的权利，双方当事人之间签订的房屋租赁协议和售房合同，意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定。至于当时未能及时拿到房屋所有权证，并非水利厅过错造成，也未因此而影响嘉宝公司对所租赁及随后购买的房屋的实际使用。按照双方在售房合同中约定的履行顺序，嘉宝公司向水利厅支付所欠房租和购房款在先，水利厅为其办理房屋所有权转移手续在后，嘉宝公司在自己未履行合同义务的情况下，无权要求水利厅先为其办理房屋所有权转移手续。嘉宝公司在水利厅起诉前也并未主张合同无效，而是一直实际使用所购房屋，作为培训中心大楼的承租人和购买人，嘉宝公司应了解该房的产权状况，其提出水利厅隐瞒产权状况没有相应证据，故应认定售房合同有效。鉴于嘉宝公司未按售房合同约定支付所欠房租和购房款已超过6个月，故水利厅请求解除售房合同的理由成立，本院予以支持。嘉宝公司应将培训中心大楼1~2层房屋退还水利厅，并按售房合同的约定承担违约责任。水利厅应对嘉宝公司装修房屋所支出的费用给予补偿。本院二审期间，嘉宝公司对兰州审计师事务所作出的评估结论不服，申请重新评估，但没有提出原评估单位资格或评估程序不合法的证据，对这一请求，本院不予支持。嘉宝公司根据房屋租赁协议和售房合同，长期使用培训中心大楼的1~2层和3层的部分房屋，故应根据双方当事人在房屋租赁协议中约定的房租标准和起租时间，向水利厅支付实际使用房屋期间的房租和暖气使用费3?699?337?20元。根据《售房合同》的约定，双方协议解除了1997年5月18日签订的房屋租赁合同，并约定了具体结算事项，故水利厅提出要求嘉宝公司承担违反房屋租赁协议的违约金的请求，本院不予支持。嘉宝公司应按《售房合同》约定的违约金赔偿水利厅因解除售房合同而造成的经济损失1，464，706元。一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。依照《经济合同法》第6条、第29条和《民事诉讼法》第153条第1款第3项之规定，最高人民法院于1999年12月30日作出(1999)民终字第152号民事判决书判决：
（1）撤销甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第8号民事判决第1项；
（2）水利厅与嘉宝公司签订的《房屋租赁协议》和《售房合同》有效；
（3）变更甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第8号民事判决第4项为解除水利厅与嘉宝公司签订的《售房合同》，嘉宝公司在本判决发生法律效力后10日内将培训中心大楼退还水利厅；
（4）变更甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第8号民事判决第3项为水利厅补偿嘉宝公司房屋装修费人民币1，154，187?65元；
（5）维持甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第8号民事判决第2项；
（6）嘉宝公司赔偿水利厅因解除售房合同而造成的经济损失1?464?706元。
以上各项相抵后，嘉宝公司应向水利厅支付人民币4?009?855?55元，在本判决发生法律效力后30日内付清。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费101?683元，由嘉宝公司负担81?346?40元；水利厅负担20?366?60元。
本判决为终审判决。
五、对本案的解析
(一)关于《房屋租赁协议》和《售房合同》的效力问题
一审判决认定水利厅与嘉宝公司所签订的《房屋租赁协议》和《售房合同》无效的主要理由是，在上述两份合同签订时，水利厅没有取得房屋所有权证，合同因违反国家法律而无效。嘉宝公司还提出水利厅故意隐瞒租赁、转让的房屋没有产权证的事实，误导其投资达510万元人民币。但实际上，水利厅对其出租、出售的房屋享有无可争辩的所有权。水利厅向人民法院出具的购买培训中心大楼的付款收据可以证明这一点。未能及时拿到房屋产权证，责任不在水利厅。而且，按照《售房合同》约定，嘉宝公司应先向水利厅支付所欠房屋租金和购房款，然后由水利厅为其办理房屋所有权转移手续。嘉宝公司作为负有先履行义务的一方当事人，在没有履行义务的情况下，无权要求水利厅为其办理房屋产权转移手续或以对方不为自己办理产权转移手续为由主张合同无效。作为培训中心大楼的承租人和购买人，嘉宝公司提出不知道该楼的产权状况的主张缺少证据，如果确实不清楚所购房屋的产权状况，则只能说明嘉宝公司自己有过错。又考虑到本案二审期间，水利厅已经取得培训中心大楼的所有权证，因此，二审法院认定《售房合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律，为有效合同是正确的。关于房屋租赁合同的效力问题，一审法院依据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》的规定，认定水利厅出租的房屋没有办理租赁登记手续，因而导致《房屋租赁合同》无效，属于适用法律不当。《城市房屋租赁管理办法》是部颁规章，不能将违反部颁规章等同于违法并因此认定合同无效。
(二)关于嘉宝公司二审期间申请重新鉴定的问题
当事人对一审期间人民法院委托的鉴定、审计、评估结论不服，申请重新鉴定、审计、评估的，应当提出充分的理由。本院对当事人的申请主要从以下几个方面进行审查：第一，鉴定、审计或评估机构是否具有鉴定、审计和评估资质；第二，具体进行鉴定的人员是否具有相应的专业技术资格；第三，鉴定、审计、评估程序是否合法，主要包括：鉴定、审计或评估所依据的材料是否经过各方当事人质证，接受委托的机构是否针对当事人提出的与结论有关的问题进行质证，鉴定、审计或评估人员是否有违反《民事诉讼法》第45条该回避而未回避的情况，有无单独接触一方当事人、接受一方当事人的宴请、馈赠等可能影响鉴定客观、公正的情况。当事人申请重新鉴定、审计或评估时应提出相应的证据。仅仅因为对鉴定、审计或评估结论不服而没有提出重新鉴定、审计或评估的充分理由和相关证据的，二审法院对其请求不予考虑。本案中，嘉宝公司申请重新评估没有得到支持，即是因为其申请缺乏充分的理由和相应的证据。
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