中央在京单位已购公有住房超过规定面积不得上市交易的案件

发布日期：2017-08-14 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私安全及避免不必要的纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。

一、原告诉称
原告刘建明、杨红诉称，我们二人是夫妻关系，我们与被告邓康达成了购买房屋的协议，约定购买被告北京市西城区的78号房屋，房屋的总价款为40万元，包括房屋的售价、装修、及房屋内部的家具等。当时没有签订购房合同，现在被告因为房屋的价格上涨，不同意原告办理房屋的过户手续，且还要求退还房屋的原价款等。诉讼请求：1、判决被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告将涉诉房屋过户到原告名下；3、要求被告办理涉诉房屋的央产房上市备案手续；4、要求返还物业费、供暖费25668元；

二、被告辩称
被告邓康辩称，当时我们对房改房的政策和房屋的交易不清楚，是在杨红的催促下，我们才简单的估算了一下。我要求双方去咨询房改房的过户办法和上市政策，原告方不去咨询，我去咨询了，而且我后来也不断的给原告联系，说房屋不能卖了，但是原告一直不同意。
涉诉房屋为央产房，央产房的住房面积超过规定标准，超标部分应该按照约定退回或者补足房价款的，否则已购公有住房不得上市出售。根据这一规定，我丈夫名下的一处房产属于央产房，夫妻双方合在一起的房产面积已经超过了相关标准。故房屋不能买卖。再者说，二原告不是北京市居民，无北京市的购房资格。

三、审理查明
查明，涉诉房屋为央产房，房屋写了房屋售价清单。双方没有签订实际的购房合同，但是根据房屋售价清单所写的内容可以看出，已经符合了实际的购房合同情况，所以双方应该积极履行。
庭审中，被告说他们之间有过约定：共同咨询房改房上市政策以及如有问题，可以随时退款退房，原告承诺承担房屋的过户费用。对此，被告也没有提供证据。原告不承认有这些约定，但是愿意承担房屋的过户费用。
由于被告家庭的住房面积超过了相应的标准，如要出售房屋，必须补足超面积款，加之税费及被告购买房屋的费用，已经远远超过了原告支付的购房款，这对被告不公平。原告说如果房屋确实存在要交纳超面积款的问题，原告同意交纳。被告说，原告已经没有购房资格。原告虽然不具备北京市的购房资格，但双方的购房合同签订时北京还没有出台限购政策。被告的丈夫确实有处房产为央产房，其住房面积与被告房屋的面积相加确实超过了规定面积，不过如果补足超标面积款后，房屋还是可以上市交易的。

四、法院判决
北京市西城区人民法院经审理判决
1、邓康与刘建明、杨红继续履行签订的房屋买卖清单；
2、邓康协助刘建明、杨红办理房屋的产权过户手续，办理房屋产权过户手续所需的费用全部由刘建明、杨红负担。

五、资深房产律师靳双权点评
1、本案的争议焦点之一是原被告双方签订的出售清单是否代表购房合同。
案件中没有购房合同，只是签订了出售清单，清单约定了房屋及屋内相关家具设施的出售价格，原告依约定支付了房款，被告也交付了房屋，双方的行为已经表示认可该清单，故房屋买卖清单可以作为购房合同使用。双方应当遵守。
2、本案的争议焦点之二是如果出售房屋是否对被告来说是不公平的。
被告说原告没有购房资格，以及说缴纳的房款只是部分的房款的事项，没有提供证据进行证明。被告说如果房屋上市交易的话，以当时房屋出售的价格来说，对其不公平，但是，原告说自己愿意负担房屋产权过户中的包括超面积款项在内的所有费用，而且经查，房屋也是可以上市交易的。所以，被告应当协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。

提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航！

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