公有住房使用权可以上市交易么？

发布日期：2013-01-07 作者：110网律师

一、【案情简介及审理结果】
甲某与乙某是兄弟，甲某用A区的公房使用权交换了乙某B区的公房使用权。且双方共同到房屋管理部门办理了承租人变更手续。后乙某成为A区公房的承租人并将房屋交还其妻单位，又用公房使用权交换了一套房屋产权。由于乙某提出其子女需就近上学要求临时借用B区公房继续居住，甲某同意后，乙某一家继续在B区公房内居住，并在房前自建房一间，现甲某要求乙某将诉争房屋腾空并将自建房拆除。
法院经审理认为，财产所有人依法对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。双方换房的行为，应系双方当事人真实意思表示，且双方共同到房屋管理部门申请办理了换房手续。乙某之妻取得房屋承租权后，已根据其所属单位的分房政策，对该房屋使用权进行了处分。甲某在取得本案诉争房屋的承租权后，理应享有诉争房屋的居住权、使用权。因此甲某要求乙某一家腾退诉争房屋并拆除自建房的诉讼请求，理由正当，予以支持。
二、【公有住房使用权的性质及形式】
公有住房是指产权属于房管部门所有的直管公房或产权属于单位所有的自管公房。作为特定环境下形成的公有住房使用权，其法律性质也具有一定的特殊性，一直存在争论。从法律规定的内容看，出租人将房屋交付给承租人，保持租赁物符合居住条件，承租人须按期缴纳租金，房屋所有权的变动不影响租赁等。由于公有住房使用权被赋予对抗力而成为近似于物权的权利，呈现出物权化特征，但是法律属性应属于债权性质，因为基础法律关系仍是一种契约关系，即承租人有交付房屋的请求权，出租人有租金之支付请求权，符合债权的一般特征。
公有住房使用权主要存在三种形成方式：第一，低保福利住房。主要是政府部门对低收入家庭、享受国家最低保障的城市居民所给予的一种社会福利住房。承租人只需给付象征性房租即可使用该房屋，由此也称之为“廉租房”。第二，单位福利分房。企事业单位或国家机关根据职工的工龄、职务级别等诸多因素分配给职工一定面积的住房，职工与单位或国家房管部门之间建立房屋租赁关系，房屋所有权归单位所有，职工享有承租使用权。单位福利性分配的房屋包括直管公房，也包括自管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房管部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。第三，因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，拆迁也产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原住房为公有住房，拆迁后所分房屋仍是公有住房；另一种是原住房是私有住房，产权人放弃产权，调换分得公有住房。本案中涉案的两套住房均属于第二种公有住房使用权。
三、【公有住房使用权交易】
无论哪种形式的公房，传统意义上认为产权人对住房的所有权与实际控制权是分离的，承租人在分得住房后，可以在符合法律规定的条件下居住使用，但只享有承租、使用和占有权，而不享有交易、出租和处分权。为了推动住房制度改革，加速改进人民群众的居住条件，很多城市都开始对公房使用权交易进行改革试点。北京市国土资源和房屋管理局2002年12月18日下发了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，自2003年1月1日起，在北京市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作，明确提出了直管公有住房使用权可以作为独立的财产进行交易，突破了公有住房使用权不能公开有偿转让的历史禁区。但该通知也说明该试点期限为1年，到2003年12月31日结束。目前北京市并没有命令废止该文件，也没有延长该文件的试点期限，或者由试点转为正式。北京市的公房使用权买卖政策至今尚不明朗。
各地公有住房使用权交易主要有四种模式：第一，公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；公房承租权互换限于使用权和使用权之间，公房承租人之间以结算差价的方式互换承租权。即双方在住房面积、位置、结构、朝向、设施、成新、居住环境等方面的差异，由交换一方向另一方给予适当的货币补偿，补偿数额由双方自行议定。第二，公房承租人以公房使用权交换住房产权。即承租人可将公房使用权作价，通过补差价的方式购买私房、商品房。取得原公房使用权的私房主或者开发商成为新的承租人，原公房性质不变。第三，公房承租人有偿转让公房使用权。即公房承租人可将其公房使用权直接转让给他人，转让价格由双方协商议定。承租人转让其公房使用权后，取得相应价款；受让方购买到公房使用权，成为新的承租人，原公房性质不变。第四，公房转租。即公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。在租赁期限内，原租赁合同继续有效。转租双方可协商议定转租租金。
公房使用权交易，应当签订书面协议，协议签订后双方持相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。本案即属于非常典型的公有住房使用权交易案件。甲乙之间的交易属于第一种意义上的使用权交易，公房使用权交换公房使用权。而乙某之妻将房屋交还其单位则是第二种意义上的使用权交易，公房使用权交换住房产权。

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