购买预售商品房，房屋已经交付，出卖人延迟办理楼宇权属证明构成违约吗

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告荆某诉称：2013年10月19日我与某公司签订《北京市商品房预售合同》，购买某公司开发的新华经典丽园2201号住房，合同约定出卖人应当在2014年11月28日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。但某公司至今仍未取得该商品房所在楼栋的权属证明，故诉至法院，要求被告某公司支付自2016年5月24日起至2017年8月1日止的延迟办理楼宇权属证明的违约金218022元。
　　二、被告辩称
　　被告某公司辩称：不同意荆某的全部诉讼请求。首先，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定：买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。前诉案件已经经法院判决我公司给付荆某自2014年11月29日至2015年3月23日的迟延办理楼宇权属证明违约金57638元和2015年3月24日至2016年5月23日的延迟办理楼宇权属证明违约金214012元。故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及荆某总体所受实际损失予以确定。
　　荆某购买房屋后，我公司向荆某已经交付房屋，荆某占有使用房屋实现了合同目的，在此期间随着通州区被确定为城市副中心，荆某购买的房屋价值迅速增长，荆某获得了巨大利益，因此，荆某应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任。从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。事实上，我公司也在积极采取补救措施尽快为荆某办理楼栋权属证明，荆某主张的违约金过分高于荆某因我公司违约行为所受到的损失。
　　三、审理查明
　　2013年10月19日，原告荆某作为买受人与被告某公司作为出卖人签订《预售合同》，荆某购买涉案房屋，总价款为4959398元。合同约定：出卖人应当在2014年11月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。
　　合同签订后，荆某交纳了全部购房款。2014年2月12日，荆某办理涉案房屋的入住手续，某公司向荆某交付了房屋。至今某公司仍未办理完毕该房屋所在的住宅楼的竣工验收备案手续，亦未取得住宅楼的楼栋权属证明。
　　荆某曾提起诉讼，主张延期办理楼栋权属证明的违约金，法院依法判决某公司给付荆某自2014年11月29日至2015年3月23日的迟延办理楼栋权属证明违约金人民币57638元，及判决某公司给付荆某自2015年3月24日至2016年5月23日的迟延办理楼栋权属证明违约金人民币214012元。
　　四、法院判决
　　被告北京天成房地产开发有限责任公司给付原告荆某迟延办理楼栋权属证明的违约金218022元，于本判决生效之日起七日内执行清。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　本案中，荆某与某公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同规定，某公司应在2014年11月28日前办理完毕楼栋权属证明，但时至今日某公司仍未办理完毕荆某所购得的房屋所住宅楼的楼栋权属证明，某公司已经构成违约。自上次判决某公司给付原告违约金的截止日之次日即2016年5月24日起算至2017年8月1日，迟延履行日期新增435日，故违约金数额应为218022元。
　　综上，法院的判决是正确的。