集资房未办房产证是否影响房屋买卖合同效力

【案情】
原告覃翠姣系罗城仫佬族自治县物资总公司(原罗城仫佬族自治县物资局)退休职工。1997年12月，原告作为乙方与罗城仫佬族自治县物资总公司作为甲方签订《集资建房协议书》，该协议书约定乙方享有住房使用权和住房使用继承权，房产所有权属甲方;乙方及其继承人不得擅自将住房转让、出租、拍卖等变象形式转给他人使用。1999年该争议房屋建成后，原告即搬进该争议房屋居住。2006年6月，原告覃翠姣作为甲方与被告曾明球、曾涛、曾珍的亲属陈炳宣作为乙方签订《房屋转让协议书》，协议书约定甲方将自己的集资房转让给乙方，甲方负责为乙方办理住房的产权证及相关手续，甲方如不能帮助乙方取得产权证书，甲方应将转让费如数退还给乙方。协议签订当月，陈炳宣即将转让费支付原告，原告则将该争议房交付被告管理使用至今。该争议房至今未办理房产权属登记手续。在2012年10月之前，原告从未向被告主张要求退回争议房;之后，原告以该争议房办不了房产证为由要求被告退房，为此，双方发生纠纷。2013年7月，原告遂诉至罗城仫佬族自治县人民法院，请求依法解除原告覃翠姣与被告曾明球妻子、被告曾涛和曾珍的母亲陈炳宣签订的单位集资房转让合同，三被告将该集资房退回给原告，原告将转让款退回给被告。

另查明，1999年元月，罗城仫佬族自治县物资总公司向罗城仫佬族自治县人民政府请示将部分集资房按成本价向外单位转让，后经罗城仫佬族自治县房改办批准;该公司已将公房出售给本单位职工，大多数购房职工已于2002年前办理了房产证，部分职工亦已将集资房转让。原告除与被告亲属陈炳宣签订房屋买卖协议书外，没有与被告亲属陈炳宣或被告达成其他补充协议，被告自2006年6月搬进该争议房居住至今，原告单位从未提出异议，亦未向被告提出主张要求收回该争议房。原告单位出具证明说明对原告擅自转让集资房不予承认，同时单位亦出具证明说明原告至今仍未申请办理房产证。

【分歧】

本案经过开庭审理，对原告在其集资房未办房产证的情况下将房屋出卖是否影响房屋买卖合同效力存在分歧。第一种意见认为：原告未办房产证不能将房屋出卖，因此导致房屋买卖合同不生效力;第二种意见认为：原告未办房产证不影响房屋买卖合同效力。

【评析】

笔者同意第二种意见。

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》 (一) 第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”虽然根据建设部1999年出台的《 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《 经济适用住房管理办法 》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购;但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。本案原告于1997年12月与单位签订集资建房协议时约定原告仅拥有居住权，不拥有产权，不能对外转让，但1999年元月原告单位已向罗城仫佬族自治县人民政府请示将部分集资房按成本价向外单位转让，并经罗城仫佬族自治县房改办批准，与原告同时参加集资建房的20户中，大多数住户已办理了房产证，且有部分住户已将集资房转让，故应视为原告单位已对原来的集资建房协议进行了变更，同意集资户可以拥有集资房房产权属且不限制对外转让。原告与被告亲属陈炳宣于2006年6月签订《房屋转让协议书》后，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，该房屋转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，不属于法律规定的合同无效情形;同时，该协议体现了双方当事人的真实意思，被告系善意有偿取得所购房屋所有权，该争议房虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，应认定双方签订的《房屋转让协议书》合法有效。原告单位虽出具证明说明对原告擅自转让集资房不予承认，但单位亦出具证明说明原告至今仍未申请办理房产证。不予承认擅自对外转让并不等同于不给职工办理房产证，与原告同时集资建房的其他大部分住户已在2002年前办理了集资房全产权属证书，而原告与陈炳宣签订转让协议的时间是2006年，说明双方在签订合同时对于该争议房办理房产证事宜有足够认知。现原告未向单位申请办理房产证即以单位不给办证为由主张解除合同的理由不成立，不予支持。