房产律师靳双权通过一起案例为您讲解没有房产证的房屋买卖合同是否成立？

发布日期：2015-06-16 作者：靳双权律师

案件介绍：
2012年5月30日，钟某与康某夫妇签订了房屋买卖协议。双方约定：康某夫妇同意将自己的一套四方卖给钟某，折价108万元，并负责办妥房产证过户手续，承担一切费用；钟某向康某夫妇交款后，康某夫妇将楼房钥匙及相关证件交给钟某。协议签订后，钟某向康某夫妇交付108万元房款，但直至2014年1月康某夫妇一直未能交给钟某夫妇相关证件及办理房屋过户手续，原因是康某夫妇在购买房屋时前房主就未办理产权证，该房时没有产权证的房屋。为此，钟某向法院提起诉讼，要求康某夫妇返还其购房款108万元及利息，并赔偿损失20万元。
康某夫妇在庭审中辩称，其与钟某签订的房屋买卖协议违反了房地产管理法相关规定，买卖协议无效，双方应当互相返还财产。

审判结果：
法院经审理认为，由于双方在签订协议时，康某夫妇没有取得该房屋的权属证书，故双方签订的协议无效。钟某应当返还该房屋，康某夫妇应当返还购房款108万元及利息。同时，康某夫妇明知自己所买卖房屋没有产权证书，确认在协议中明确承诺负责为钟某办理房产证，最后导致合同无效，应承担缔约过失责任。经钟某申请，法院委托一家房地产估价有限公司对房屋现价值进行评估，评估结果为双方买卖的房屋现总价值为1287970元。最后判决康某夫妇返还钟某购房款108万元及利息，赔偿其损失20万元，钟某将房屋返还。

房产专业律师靳双权点评：
（一）   本案中合同的效力
根据《合同法》第52条第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房产证不得转让。钟某与康某夫妇签订的房屋买卖协议由于双方在签订协议时出卖人的房屋尚未依法登记领取权属证书，所以该房屋的买卖协议违反了《城市房地产管理法》的相关规定，故双方签订的协议无效。钟某应当放缓该房屋，康某夫妇应当返还购房款108万元及利息。
（二）   合同无效的过错再谁
康某夫妇在与钟某签订协议时明知自己所卖房屋没有产权证书，却仍在协议中明确承诺负责为钟某办理房产证、承担过户费用。待到实际履行时，钟某按约将全部购房款付清，康某夫妇却未将房屋钥匙及相关证件交给钟某，这显然是对诚实信用原则的违反。因此，合同无效的过错在与康某夫妇。康某夫妇应当承担缔约过失责任，赔偿因其过错给钟某造成的损失。
（三）   赔偿数额的确定
因出卖人的过错致使合同无效，钟某不能取得所购房屋的所有权。现钟某与取得相同的房屋，需支付1287970，所以先房屋的评估价值与2012年5月双方交易价格间的差额207970应为钟某的损失。钟某要求康某夫妇赔偿其损失20万元的诉讼请求在此差额范围内。因此，法院支持了钟某的相关诉讼请求。

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