签订房屋买卖合同时出卖人未告知买受人房屋存在抵押是否影响合同效力？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）


一、原告诉称
原告吴军诉称，原告与被告于2015年12月28日签订《北京市房屋买卖合同》，约定由被告购买原告位于北京市顺义区1幢2单元123号的房屋，房屋成交价为150万元，被告应在签订合同当日支付定金10万元，2016年1月6日前支付70万元，过户当日支付尾款。后被告拒绝履行合同，按合同约定，被告应按总房价款的20%向原告支付违约金。现诉至法院请求：1.判决解除原告与被告签订的《北京市房屋买卖合同》，解除时间为2016年1月21日；2.被告支付违约金300000元；3.诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称
被告张雪辩称，同意解除合同，但解除时间应为2015年12月29日签订合同时，中介说先签合同后看房，看房时发现房内有租户，在签订合同时原告并未告知该情况，而且签订合同时该房屋无房产证。签订合同第二天我明确告知原告不再履行合同，被告不构成违约，不同意原告违约金的请求。

三、审理查明
经审理查明，涉案房屋2015年2月28日登记在原告名下。在签订合同时，原告未向被告出示过房屋产权证，被告也未在合同当日支付定金。2015年12月30日，被告明确告知原告不再购买房屋，被告称是因房屋太小才拒绝购买的。在签订合同时，被告对房屋出租是知情的，承租人也表示卖房后随时搬走。签订合同时，房本是因贷款未还清在银行保存。原告提交房屋的产权登记证书复印件，显示该房屋于2015年6月11日已设立抵押登记，抵押金额为50万元。在房屋买卖时，原告未告知被告该房屋存在抵押，因此在订立合同时存在欺诈，合同应为无效。经法院释明，原告表示若法院认定双方签订的房屋买卖合同无效，其仍坚持上述诉讼请求。

四、北京市顺义区法院判决
北京市顺义区人民法院经审理后判决
驳回原告全部诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。合同是双方当事人真实意思表示一致，当事人订立合同后应按照合同约定的内容各自履行合同义务。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，房屋买卖合同的出卖人应该按照诚实信用原则如实告知买受人所出售房屋的权属状况，包括该房屋的产权登记情况、有无共有权人、有无抵押、查封等情况，买受人在对房屋的具体信息充分了解之后决定是否购买房屋。出卖人对所出售房屋的具体情况应当如实、全面的告知买受人。在该房屋买卖合同中，原、被告在签订合同时原告尾箱被告出示房屋产权证书，导致原告无法通过产权证书上了解该房屋已被抵押的事实。在双方的房屋买卖合同中，关于房屋是否抵押的条款中标注的是未抵押。因此，在原告出售被抵押房屋时对买受人隐瞒了该房屋已设定抵押的事实，其行为构成欺诈。该合同应为无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。在实践中，如果被告接受已设定抵押的房屋，该合同的效力并非确定无效。现被告已明确表示不愿购买已设定抵押的房屋，因此该合同归于无效。原告的诉讼请求只能建立在有效的房屋买卖合同的基础上，现该合同已无效，原告的诉讼请求无法律依据。
综上所述，法院的判决是正确的。