一件经适房借名买买引起的过户纠纷

发布日期：2018-03-07 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　2014年4月，蒋某起诉称：我与吕某系多年朋友。吕某的母亲曾在胡同某号承租私房一间，2004年5月吕某获得上述私房腾退补贴后，便购买了一套二手房。同年10月房管部门为吕某开具承租人购房证明书，其已没有经济能力再购买，故其将购房证明书给了我，由我出资购买某号房屋，吕某承诺协助我办理过户手续。2005年1月28日，我代吕某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，从选房到签订购房合同吕某都没有参与，购房合同中买受人“吕某”的签字也是我书写。签订购房合同后，我支付了购房款，并于2006年1月25日入住房屋至今。房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日，至今已满5年，具备上市交易条件，可以过户交易。现我起诉，要求吕某配合我将涉案房屋的所有权过户至我名下。
　　二、被告辩称
　　吕某称：涉案房屋是我的合法财产，所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后，获得购买经济适用房资格后购买。蒋某在另案中认可为我垫付购房款，故双方应为债权债务关系，其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房，因为涉案房屋为经济适用房，借名购买经济适用房属于违反强制性规定，故借名合同应属无效。蒋某已自行购买2号房屋，其无权再购买经适房。蒋某从未给我任何款项。
　　三、第三人述称
　　第三人张静述称：涉案房屋属于我与吕某婚后取得，属于夫妻共同财产，故我的诉讼地位应为被告。我与吕某共同申请购买了涉案房屋，后我支付了部分首付款，也偿还了部分贷款，蒋某对房屋的出资属于垫付。无论蒋某与吕某之间是否存在借名买卖关系，因我对此不知情、不同意，故都应属于无权处分。我不同意进行过户。蒋某没有向吕某支付对价，房屋也没有过户，故蒋某不构成善意取得。蒋某04年也购买了一套经适房，其已无购买经适房资格;我与吕某因感情不合分居，分居期间吕某与蒋某进行一系列诉讼，二人恶意串通，通过诉讼的方式转移财产。
　　四、审理查明
　　2005年1月28日，吕某作为买受方、北京市X总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，房屋建筑面积57.76平方米，总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元，余款15万元以公积金贷款方式支付。蒋某、吕某均表示该合同落款处买受人“吕某”字样系蒋某代签。
　　2005年3月31日，吕某、张静作为借款人与贷款人交通银行、担保人北京市住房贷款担保中心签订《贷款借款合同》，约定吕某、张静获取贷款15万元用于购买涉案房屋。
　　蒋某支付涉案房屋的购房首付款67070元;并由蒋某以现金存入吕某账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日，涉案房屋交付后，吕某于当日将房屋交予蒋某使用，蒋某使用该房屋至今。2008年12月17日，由蒋某出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖涉案房屋、办理贷款的资料原件均在蒋某处。
　　2007年9月27日，涉案房屋登记至吕某名下，该房屋性质为经济适用住房。
　　五、法院判决
　　吕某协助蒋某将某号房屋过户至蒋某名下。
　　六、北京房产律师靳双权点评
　　蒋某与吕某就双方之间是否存在借名买房，各执一词。根据查明的事实，涉案房屋的买卖合同虽记载买受人为吕某，但该合同中的“吕某”字样实际由蒋某代签，蒋某支付了该房屋的首付款及全部贷款，自房屋交付之日起即实际使用该房屋，且有关买卖该房屋的相关资料原件均在蒋某处，故可认定蒋某与吕某形成借名买卖关系。
　　吕某称蒋某代为垫付购房款，证据不足。因该房屋买卖合同签订时间系在北京市经适房相关规定出台之前，且涉案房屋登记至吕某名下的时间距今已满5年，故该借名买卖关系合法有效。
　　提示：北京市建委于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。

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