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房屋买卖合同纠纷中,买受人起诉要求出卖人办理房屋过户手续,如何确定合同履行地?

发布日期:2018-03-09    作者:王爱芳律师
实践中,二手房买卖合同中签订之后,经常会出现卖方不配合买方办理房屋过户手续,买方作为原告向法院提起诉讼要求卖方继续履行合同,并配合办理房屋所有权变更登记。但在向法院提起诉讼时,首先要确定由哪个法院进行管辖。有人认为,房屋是不动产,按照不动产所在地法院管辖;有人认为,房屋买卖属于合同纠纷,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。而对于合同履行地的确定,民事诉讼法司法解释作出规定:争议标的为给付货币的,接收货币乙方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。
但对于当事人要求办理房屋过户手续的诉讼请求,其争议标的是交付不动产还是其他标的并未给出明确的说明。对合同履行地的确定最高院也未作出解释。各地法院在司法实践中也是做法不一。
以山东省高级人民法院裁定为例,法院认为:因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地管辖。涉案房屋的过户转让需在房屋所在地完成,即履行房屋过户转让义务的地点即为合同履行地。分析该院裁定可知,在办理房屋买卖合同要求办理房屋过户手续纠纷中,首先是确定案由为合同纠纷,其次是根据当事人的诉讼请求,来确定合同履行地。办理房屋过户手续是房屋买卖合同中履行义务的一部分,其完成的地点是在房屋所在地,故房屋所在地是合同履行地,那么房屋所在地的法院就有管辖权。
而以山西省太原市万柏林区人民法院裁定为例,该院认为:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款“合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。办理房屋过户手续属于其他标的,由履行义务一方所在地为合同履行地,即被告住所地管辖。
笔者认为该院对法律的理解和适用完全是错误的。一是对合同履行地的理解是错误的。合同履行地是合同义务的履行地,根据房屋买卖协议,办理房屋过户手续是卖方的合同义务,那么该义务的履行地应该是在房屋所在地,并不是被告住所地。二是将办理房屋过户手续认为是其他标的的理解是错误的。其他标的,是指货币和不动产以外的其他标的,包括动产、财产权利。但办理房屋过户手续涉及的争议标的正是涉案房屋,而房屋属于不动产。根据我国《物权法》的规定,不动产交付以登记为生效要件,那么要求办理房屋过户手续实质是完成房屋交付的最重要环节,属于交付不动产的的情形,不动产所在地就是合同履行地,所以,不动产所在地法院具有管辖权。三是对履行义务一方所在地含义理解错误。如果按照该院的做法,将履行义务一方所在地理解为合同履行地,即被告住所地,那我国民事诉讼法规定的由被告住所地或合同履行地管辖岂不是形同虚设,是否可以理解为管辖法院就只能是被告住所地。合同履行地应当根据诉讼请求以及合同履行义务的内容来确定。
    综上,二手房买卖合同中,在双方已经约定了由卖方配合买方办理房屋过户手续的条款下,办理房屋过户手续就已经构成房屋买卖合同内容的一部分,也是合同履行的主要内容之一。按照合同纠纷中法院管辖的规定,由被告住所地或合同履行地管辖。如果选择合同履行地管辖,对合同履行地的确定应该是按照房屋所在地来认定。因为要求卖方履行合同,配合办理房屋过户手续,需要在房屋所在地来完成,卖方履行义务的地点也是在房屋所在地,而不是被告住所地。
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