借名买房纠纷案例解析

发布日期：2018-04-04 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　刘某坤诉称：刘某坤所有住房一套，位于北京市昌平区天通中苑1008号房屋。2007年11月莫某凡称其家里急用向刘某坤借住上述房屋，因刘某坤、莫某凡为亲戚关系，因此刘某坤将上述房屋借给莫某凡。后因刘某坤自己需要使用房屋，曾多次要求莫某凡返还所借住的房屋，腾出房屋，但莫某凡至今仍未腾房，故向贵院提起诉讼，请依法判令：1、莫某凡立即返还刘某坤1008号房屋;2、莫某凡赔偿刘某坤支付占用刘某坤房屋期间的占用费1.2万元;3、莫某凡承担本案诉讼费。诉讼中，刘某坤将第二项诉讼请求变更为：自起诉之日起至莫某凡返还房屋期间的损失按每月2500元计算。
　　2、被告辩称
　　莫某凡辩称：不同意刘某坤的诉讼请求。第一，刘某坤、莫某凡之间存在借名买房的约定，莫某凡和其丈夫是真实购房人;第二，购房款均是莫某凡和其丈夫刘一男支付，现在二人因为离婚官司正在二审期间，主要是莫某凡的丈夫刘一男为了转移财产不认可此事;第三，刘某坤当时出国留学根本没有购房能力和购房时间条件;第四，房子从2007年11月下来后就是莫某凡和其丈夫刘一男在实际居住使用，如果房子真实购房人是刘某坤，那么不可能这么多年一直由莫某凡在使用，而刘某坤没有主张过任何权利。基于以上四点，莫某凡是真实的购房人，购房款也是莫某凡所出，所以不同意刘某坤的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　莫某凡系刘某坤的舅妈，莫某凡和刘某坤的舅舅刘一男于2007年1月8日登记结婚，目前正处于离婚诉讼状态。2006年12月27日，刘某坤委托其母亲与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了1008号房屋，总金额为268922元。当日从刘某坤卡内转账给开发商268922元，2007年10月24日，房地产开发公司向刘某坤出具购房金额为267862元的购房发票。莫某凡认可购房款系从刘一男将全部购房款转给了刘某坤，实际付款人是自己和刘一男。
　　庭审中，刘某坤认可其从未实际居住过房屋，而是借给舅妈莫某凡使用。刘某坤称房屋的供暖费、物业等相关费用系由其支付，并提供了相关票据原件。莫某凡认可票据的真实性，但是认为实际交款人是自己，而非刘某坤。
　　另查，1008号房屋登记的所有权人为刘某坤，房屋性质是经济适用房。
　　再查，莫某凡提交其与刘某坤、刘某坤母亲及刘某坤姥姥的三份录音，用以证明莫某凡、刘一男与刘某坤之间存在借名买房协议，购房款为莫某凡与刘一男共同支付。刘某坤对莫某凡的三份录音证据的真实性和证明目的均不予认可。
　　再查，房屋系经济适用房。莫某凡不是北京户籍。因为李坪燕的房屋被拆迁，取得了房屋的购房指标。莫某凡提交申请，请求调查刘一男的存取款明细，证明2006年12月25日刘一男向刘某坤支付购房款。刘一男曾诉至法院要求与莫某凡离婚，现双方仍为夫妻关系。在本院审理过程中，莫某凡提交了用电登记表、购电发票、燃气缴费通知单、物业费发票、录音证据等证明莫某凡与刘一男在房屋居住，以刘某坤名义交纳上述费用，用录音证据证明双方存在借名买房事实。
　　刘某坤称上述证据不属于新证据，对录音证据真实性不予认可，录音中涉及的李坪燕不是本案当事人，录音大部分都是莫某凡的陈述，无法证明是莫某凡购买。
　　一审判决后，莫某凡不服提起上诉。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)被告莫某凡将1008号房屋返还给原告刘某坤;
　　2)驳回原告刘某坤的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　1)撤销一审北京市昌平区人民法院民事判决;
　　2)驳回刘某坤的诉讼请求。
　　四、律师点评
　　无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。刘某坤以1008号房屋所有权人的身份，以莫某凡借用1008号房屋拒不返还为由，要求莫某凡返还房屋。刘某坤的诉讼请求能否得到支持，取决于刘某坤是否是1008号房屋的实际权利人以及莫某凡对于1008号房屋的占有是否属于无权占有。针对刘某坤有关莫某凡借用其房屋的事实主张，莫某凡反驳称，1008号房屋是其与丈夫刘一男实际出资借用刘某坤的名义购买。如果莫某凡的事实主张成立，且借名买房法律关系有效，则表明刘某坤并非1008号房屋的实际权利人，莫某凡对1008号房屋的占有亦属于有权占有。因莫某凡、刘一男与刘某坤之间是否存在借名买房事实以及借名买房法律关系是否有效，均与本案不是同一法律关系，且刘一男亦不是本案当事人，故本案不予处理。在目前情况下，刘某坤尚不能证明其为1008号房屋的实际权利人，亦不能证明莫某凡对于1008号房屋系无权占有，故对刘某坤要求莫某凡返还1008号房屋的诉讼请求以及要求莫某凡支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。

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