《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》在实践中的理解与适用

发布日期：2018-08-23 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要的纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。
　　一、原告诉称
　　2017年2月11日，原告李新明与被告张志德为买卖北京市东城区西花市南里3号房屋经北京宜家房地产有限公司居间服务签订房屋买卖合同、补充协议等协议。合同签订后，原告依约支付了10万定金。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等四部门出台了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》。该《通知》导致原告购买诉争房屋的首付款比例大幅提高，且合同中关于首付款、贷款的条款约定无法履行。综上，由于不可归责于原告(买方)的原因，导致原告确实无力履行双方签订的房屋买卖合同，合同目的无法实现。原告多次向被告提出解除诉争合同、返还已支付的定金，但至今未果。诉讼请求：1.判令被告张志德返还原告购房定金人民币10万元;2、判令解除双方签订的房屋买卖合同等协议。
　　二、被告辩称
　　原告所述不实。被告认为双方的合同关系可以解除，因为原告延期支付第二笔定金，与政策无关。原告虽然提出新政影响贷款，但是从未拿出过银行不予贷款的答复，新政并不影响原告按期支付定金及首付款，只是会影响贷款。合同约定支付首付款比例已经达到66%，这个政策一直就存在，现在只是近一步严格落实。原告根本没有向有关银行了解这个问题，被告和第三人多次向银行了解，工商银行、北京银行、农商银行按照原告的情况所述均表示可以按照首套房贷款。被告当庭提起反诉。
　　三、反诉原告(原审被告)诉称
　　2017年2月11日，通过北京链家房地产经纪有限公司居间，原、被告签订了房屋买卖合同及补充协议。原告虽依约支付了第一笔定金10万元，但第二笔定金50万元迟迟未按期支付。原告虽曾向被告提出有新政影响贷款，但从未给被告拿出任何银行不予办理贷款的答复，且没有政策如原告所说影响其应按期支付定金。2017年2月28日，因原告延期支付定金已经超过15日，被告依据合同及补充协议的约定行使合同解除权，向原告发出了解除合同通知书，并告知其应当支付违约金。
　　反诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同等协议于2017年4月29日解除;2、要求原告向被告支付违约金182万;3、本案的诉讼费由原告承担。
　　四、反诉被告(原审原告)辩称
　　被告反诉的理由与事实不符。原告要求解除合同时提出两点，1、原告离婚不满一年需按二套房进行贷款;2、根据2017年3月24日新政的第五条规定，被告仅对原告的离婚问题进行了陈述，但原告提交的收入证明，证明原告无法贷款至合同约定的贷款数额。故被告要求原告支付违约金没有合同及法律依据，且合同约定如果受政策影响就互不承担违约责任，原告不同意被告的反诉请求。
　　五、审理查明
　　2017年2月11日，原、被告双方经第三人宜家公司居间签订房屋买卖合同。合同约定，原告购买被告的房屋，该房屋成交价为370万元，家具、装修等配套设施作价333万元;原告须向被告支付定金50万元;原告向银行贷款300万元。原告未按照约定时间付款，逾期超过15日，被告有权解除合同，原告应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计逾期应付款的20%向被告支付违约金;当日，原、被告双方及第三人宜家公司还签订了补充协议及服务合同。双方在补充协议中约定，购房款总计703万元;在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用各方友好协商解决。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部及北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《中国人民银行营业管理部等部门关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》。该通知规定，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行;各商业银行要严格落实月供收入比(不超过50%)等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。此后，原告未按照合同约定向被告支付第二笔定金，诉争合同亦未再继续履行。
　　另查，原告于2016年5月5日与案外人费某协议离婚。2017年3月24日之后离婚的，在办理贷款时不满一年需按照二套房政策执行;如2017年3月24日之前离婚的，贷款人如果没有住房及贷款记录，可以按照首套房政策执行(原告此前没有住房及贷款记录)。诉讼中，原告提供其收入证明，原告的年收入为35万元。同时。原告表示双方在合同中约定，原告需向银行贷款303万元，每月还贷款的金额为17000元，超过了其月收入的50%，不符合“3、24新政”的规定。
　　四、北京市东城区人民法院判决
　　1.确认原告(反诉被告)李新明与被告(反诉原告)张志德签订的房屋买卖合同及协议予以解除;
　　2.被告(反诉原告)梁纪阳返还原告(反诉被告)张凤鸣定金十万元;
　　3.驳回原告(反诉被告)张凤鸣的其他诉讼请求;
　　4、驳回被告(反诉原告)梁纪阳的其他反诉请求。
　　五、房产律师靳双权点评
　　依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原、被告双方及第三人签订的合同及协议等系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。因有关政策的调整，导致原告履行诉争合同受限。故原告要求退还已交付的定金10万元，理由正当。
　　诉讼中，原被告双方就解除诉争合同均不持异议，法院确认诉争合同予以解除。关于被告反诉要求原告给付违约金182万元一节，原告虽构成违约，但其主要原因是有关政策的调整导致履行合同受限，且双方在合同中约定如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，故被告的该项反诉请求，依据不足不予支持。
　　提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航!

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