合同有约定 出卖人拒迁出户口被判支付违约金

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。)
　　一、原告诉称
　　魏大、蔡木诉称：我们于2012年10月15日从李光处购买房产305室，购房合同约定：房屋过户前1个工作日迁出所有原有户口(包括李光儿子和孙女户口)，如不能迁出，视为合同违约，赔偿合同金额的10%作为违约金，即15.6万元。该房屋于2013年3月5日完成过户手续，按照合同应于2013年3月4日前迁出所有原有户口，但李光一直拖延办理户口迁出，到现在已经逾期518天。我们本计划在2014年初卖出该房屋，因为李光拒不履行合同，导致房屋无法按照市场价售出。从2014年初至今，该房屋所属小区存量房市场成交价均下跌超过10%(根据X地产网上公布的成交均价，该小区2014年2月成交均价为4.54万元每平方米，该小区2014年7月成交均价为4.01万元每平方米)，李光的违约行为客观上导致我们遭受经济损失超过30万元。由上述事实可见，李光属于违反合同行为，且造成我们经济损失，故诉至法院，诉讼请求：判令李光赔偿违约金15.6万元。
　　二、被告辩称
　　李光辩称：根据合同法的相对性，只能约定合同双方，不能约束第三人，我的户口已经迁出，不存在违约行为。第三人(我的儿子和孙女)也找过户口所在地的派出所，请派出所将第三人的户口迁走，但居委会和派出所不给办理，第三人现在申请两限房，至今没有买到两限房。合同约定房屋在过户前一日户口迁出，如不迁出，魏大、蔡木可以不过户、不买房，但魏大、蔡木买了房屋，也就是魏大、蔡木已经同意第三人的户口在此，就是认可户口不迁出。魏大、蔡木提供的合同是先前的，没有经过房管部门备案的合同，我们提供的合同是后签的，是备案的合同，根据法律规定，应按照备案的合同为准，备案的合同对违约金没有约定，所以我不用承担违约金。魏大、蔡木所述的计划卖房并没有实施，没有发生，若第三人的户口导致其出卖价低于购买价，魏大、蔡木可以起诉第三人赔偿，现房屋又涨价了，魏大、蔡木可以得到高额的利润。根据合同法解释，约定应不超过损失的30%，现在魏大、蔡木的损失没有实际发生无法确定，待魏大、蔡木实际卖房确定损失时可以起诉。综上，请求法院驳回魏大、蔡木的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　2012年10月15日，魏大、蔡木与李光签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，魏大、蔡木以156万元价款(含房屋配套设施)购买李光305号房屋，补充协议约定李光承诺于过户前一个工作日将此房屋户口迁出，若双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。上述买卖合同及补充协议签订后，房屋价款及房屋双方均已交接完毕，魏大、蔡木已取得此房屋所有权证书。李光至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出。
　　四、法院判决
　　李光支付魏大、蔡木违约金十五万六千元。
　　五、律师点评
　　知名房产律师靳双权认为：双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违法国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行。根据协议约定，李光于过户前一个工作日将此房屋户口迁出，应包括落在此房屋的所有户口，但李光至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出，构成违约，应承担违约责任，违约金数额按照约定房款的10%计算为15.6万元，故魏大、蔡木要求李光赔偿违约金15.6万元的诉讼请求合理，应予以支持。
　　提醒：当事人遇到此类案件时，我们建议您详细咨询律师相关政策、法规，最大限度维护您的合法权益，让专业律师为您的维权之路保驾护航!