交付面积与售楼广告不符，能否要求退还部分房款

案情简介：交付面积与售楼广告不符，能否要求退还部分房款
周某等众多购房户诉至法院，认为A公司交付的商品房套内建筑面积与合同约定及B公司散发的售楼广告中的宣传严重不符，要求A公司返还房屋套内建筑面积减少部分的价款以及其补缴的建筑面积差价款。周某向一审法院起诉请求：一、判令A公司返还和双倍返还房屋套内建筑面积减少部分的价款合计126351.26元；二、判令A公司退还周某补缴的建筑面积差价款2742.18元；三、判令本案的诉讼费用由周某承担。
法院判决：不予支持
周某与A公司签订的《商品房买卖合同》内容合法有效。该合同双方选择按建筑面积计算价款，同时约定面积确认及面积差异处理是以产权登记面积为准。周某现主张依据房屋套内建筑面积计算房款，退还套内建筑面积“减少”部分价款，无事实和法律根据，依法不予支持。
律师说法：宣传资料是否构成要约
那么，本案中宣传资料是否构成要约？能否认定以宣传资料为依据？
首先，宣传资料是否构成要约，首先要看宣传资料的内容是否具体确定，二是发出人有无受宣传资料的内容约束的意思表示，三是对合同的订立及房屋价格的确定是否产生重大影响。周某提供的宣传资料中仅载明“92%超高得房率”，户型图中注明“备注：赠送面积约11.53平方米”，虽然载明了赠送面积的数据，但在前面又注明了“约”，表明该数据仅为大概，并不十分确定，可见宣传资料的内容并不明确具体。
其次，结合广告中对赠送面积所在部位的标注以及赠送面积的广告词，赠送面积可以理解为在建筑面积不变的情况下，不计价又可以被购房者实际利用的空间，赠送面积对房屋价格的确定并未产生重大影响，且户型图上文字注明：“本资料仅供参考，具体户型面积、尺寸以政府最后批准之法律文件和最后签订的合同文件为准”，这些内容均表明，A公司并没有受广告等宣传资料的内容约束的意思表示，双方的权利义务也不受户型图及宣传资料的约束，双方对权利义务的约定仅受《商品房买卖合同》的约束。
综上所述，案涉宣传资料为要约邀请而非要约，故该宣传资料上的赠送面积不应视为商品房买卖合同内容。


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