史某亮与某某开发区泰富置业发展有限公司、某某金之家房地产经纪...

天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0115民初53号
原告：史某亮，男，1990年11月6日出生，汉族，居民，住河北省沧州市南皮县。
委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。
天津云思律师事务所由主任律师刘连伟设立，立足宝坻区，为当事人提供高效、全面的法律服务。
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被告：天津开发区泰某置业发展有限公司，住所地天津天津开发区第二大街翠园西路19号。
法定代表人：李某，该公司董事长。（同被告李某）
委托诉讼代理人：陈某宇，该公司员工。
被告：某某金之家房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区罗营镇罗营东街5号。
法定代表人：李某超，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐成，天津市宝坻区148专线法律服务所法律工作者。
被告：李某，男，其他身份情况不详，住天津市开发区。
原告史某亮与被告某某开发区泰富置业发展有限公司（以下简称泰富置业公司）、某某金之家房地产经纪有限公司（以下简称金之家公司）、李某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史某亮的委托诉讼代理人刘连伟、被告泰富置业公司的委托诉讼代理人陈某宇、被告金之家公司的委托诉讼代理人徐成到庭参加诉讼，被告李某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史某亮向本院提出诉讼请求：1、解除原告史某亮与被告泰富置业公司2017年4月18日签订的《泰富橄榄树认购协议》；2、判令被告泰富置业公司立即返还原告已付购房款（包括定金）、契税、维修基金、产权登记费共计136122.20元；3、判令被告泰富置业公司以136122.20元为基数，向原告支付自2017年4月19日至起诉之日期间的利息损失6800元；4、判令被告泰富置业公司赔偿原告损失113820元；5、判令被告李某对第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；6、判令被告金之家公司立即返还电商款140000元；7、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原告史某亮与被告泰富置业公司签订《泰富橄榄树认购协议》，合同约定，被告将其所有的坐落在宝坻区公寓售给原告，其建筑面积为84.40平方米，总价款523820元。原告按照诉争协议分别向被告泰富置业公司交付了购房款、契税、维修基金、产权登记费，合计136122.20元，向被告金之家公司交付了电商款140000元，被告承诺随时签订网签协议并办理相关手续，但直到起诉之日，仍不能与原告办理网签手续，原告在事后得知上述合同出售的涉案房产已进行抵押登记并被司法查封，故被告无法按照认购协议与原告签订《商品房买卖合同》，亦无法办理过户手续，原告多次催促，被告一直予以拖延，致使合同目的无法实现，因被告泰富置业公司系自然人独资公司，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任”。故被告李明作为被告泰富置业公司的唯一股东，应对诉请债务承担连带责任。被告金之家公司收取电商费亦不具备法律依据，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定及《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，原告提起诉讼。
泰富置业公司辩称，同意与原告解除认购协议，同意返还原告由我公司收取的购房款、契税等相关费用，但不同意支付原告利息损失6800元及赔偿原告损失113820元。因为我公司不存在违约的情形，从原告与我公司签订认购协议至原告提出解除认购协议，涉案房屋不存在抵押情形，同时在双方约定的网签日也通知过原告要求其进行网签，且现在如果原告同意仍可进行网签。
金之家公司辩称，不同意原告对我方的诉讼请求。在房屋买卖居间合同中，我方无过错，且促成了原告与被告泰富置业公司签订了认购协议。由于原告未按照约定与被告泰富置业公司进行网签，导致本协议解除，原告具有过错，我方是居间服务，所收取的费用是居间服务费，合同达成我方居间费不予退还。
李某未作出答辩。
本院经审理认定事实如下：2017年4月18日，原告史某亮与被告泰富置业公司签订《泰富﹒橄榄树认购协议》，约定原告认购的房屋位于宝坻区，面积84.40平方米，总价款523820元，原告史某亮于本协议签订之日向被告泰富置业公司交纳房款113820元、契税15714.60元、维修基金5238元、产权登记费590元、印花税759.60元等，共计136122.20元。双方约定，2017年10月31日前签署《天津市商品房买卖合同》。原告在签署《商品房买卖合同》之前除遇不可抗力因素外，不得以任何理由提出退房，否则视同违约，被告泰富置业公司扣除总房款的20%作为买方违约金，同时被告泰富置业公司有权将上述房屋另售他人。在原告与被告泰富置业公司签订《认购协议》前，被告金之家公司于2017年4月8日收取原告房屋定金50000元，在该收据中注明：泰富橄榄树A座1401房定金，不退不换，10天内交齐首付。在原告与被告泰富置业公司签订《认购协议》当日，原告向被告金之家公司支付团购费90000元，用于享受购房优惠。对此，被告金之家公司提供由原告签名确认的《团购推荐单》，在该单中记载，为获取本活动的购房优惠权并预定房源，在签署本说明的同时，被推荐客户需支付团购信息服务费100000元，（大写：拾万圆整）人民币。被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格的基础上每套房屋总价减免72折。被推荐人购房成功后，由于自身原因要求退房，团购信息服务费概不退还。本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。2017年12月12日，被告泰富置业公司人员李寿廷为八户业主作出承诺，该承诺内容为：原购买泰富橄榄树B1303、A919、A920、A718、A1720、B1311、B1511、A1401等八户业主退房，于2018年元月1日前将泰富所收钱款予以退还。但被告一直未能退还，故此原告诉至本院。
另查明，原告所购买的泰富橄榄园A1401号于2017年5月27日撤销抵押。
本院认为，商品房买卖合同属于买卖合同中一种特殊的买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。史某亮与泰富置业公司签订房屋《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。史某亮与泰富置业公司签订的《认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽在双方签订《认购协议》时附载有抵押，但于同年5月27日撤销抵押，不影响合同的效力，亦不影响合同标的物所有权及其他物权的转移，故应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现史某亮与泰富置业公司均同意解除《认购协议》，因合同的解除不损害国家、集体和合同外第三方利益，本院准予。
关于史某亮要求返还和赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现史某亮要求泰富置业公司返还已交纳购房款、契税、维修基金、产权登记费等136122.20元，本院予以支持；原告方要求自2017年4月19日至起诉之日期间的利息损失6800元及赔偿损失113820元，其所依据的法律规定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条，但根据庭审调查可知，泰富置业公司撤销涉案房屋抵押时间为2017年5月27日，而双方约定于2017年10月31日前签署《商品房买卖合同》，至双方约定签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋不存在抵押情况，原告史某亮与被告泰富置业公司完全可以进行签订《商品房买卖合同》，而原告却以涉案房屋存在抵押、查封情形不能网签为由要求解除合同，明显与事实不符，故原告依据上述规定要求被告泰富置业公司支付利息损失及赔偿损失显然不符合相关法律规定，故对原告此两项主张，本院不予支持。
原告要求被告李某承担连带责任，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任，而被告李某未进行答辩亦未向本院提交证据证明其个人财产独立于公司财产，另外，被告李某系被告泰富置业公司唯一股东，而泰富置业公司系自然人独资公司，故原告要求被告李某对泰富置业公司应返还原告已交纳购房款、契税、维修基金、产权登记费等136122.20元承担连带给付责任，本院予以支持。
原告史某亮要求被告金之家公司返还电商款140000元，根据原告提交的票据显示，2017年4月8日金之家公司收取的50000元系泰富橄榄树A座1401房定金，2017年4月18日收取的90000元系泰富橄榄树团购费，上述两笔费用并非电商款。根据票据中记载，对于被告金之家公司收取的定金，并非服务费或被告金之家公司所述的居间服务费，该50000元系房屋定金，被告金之家公司作为房屋销售的中介机构，其收取定金明显不符合相关规定，故应由被告金之家公司返还原告。对于被告金之家公司收取的90000元团购费，被告金之家公司虽称系居间服务费用，但其未能提交证据予以证明，根据原告与被告金之家公司签订的团购推荐单可知，原告向被告支付该笔费用是为了获取在开发商对外公布的销售价格的基础上总价减免72折，而在原告与被告泰富置业公司签订的《认购协议》中并未显示原告获取了该项优惠，对此被告金之家公司亦未提交证据证明其为原告提供了上述相关优惠服务。庭审中，被告泰富置业公司称其与被告金之家公司之间不存在任何关系，而被告金之家公司亦称其与泰富置业公司之间不存在合同关系，具体如何运作不清楚，但在其它案件中被告金之家公司承认其为被告泰富置业公司代理销售房屋，因被告泰富置业公司、金之家公司以不清楚或不认可进行抗辩明显在推脱责任，故本院认定被告金之家公司的销售得到了泰富置业公司的授权或认可，被告金之家公司应在不损害指定人及购买人利益的情况下进行销售。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。被告金之家公司以团购的方式为泰富置业公司销售房屋是客观事实，根据交易习惯及相关规定，金之家公司在销售过程中向史某亮收取佣金之外的费用没有法律依据，违反了行业规定，应予以退还。
综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告李某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一、三款规定，判决如下：
一、解除原告史某亮与被告某某开发区泰富置业发展有限公司2017年4月18日签订的《泰富·橄榄树认购协议》；
二、被告某某开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告史某亮已付购房款113820元；
三、被告某某开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还其代收原告史某亮交纳的契税、维修基金、产权登记费、印花税22302.20元；
四、被告某某金之家房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告史某亮购房定金50000元、购房团购费90000元，合计140000元；
五、被告李某对第二、三项承担连带给付责任；
六、驳回原告史某亮的其它诉讼请求。
（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：905230101001000072763*）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7252元，减半收取计3626元（史某亮已预交），由史某亮负担1208元，被告某某开发区泰富置业发展有限公司负担1209元，被告某某金之家房地产经纪有限公司负担1209元，二被告应负担部分均于本判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员　　高振雷


二〇一八年八月十日
书记员　　夏梦娇
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
天津云思律师事务所由主任律师刘连伟设立，立足宝坻区，为当事人提供高效、全面的法律服务。
天津云思律师事务所地址：天津市宝坻区开元路泰达22-底商5号。
天津云思律师事务所业务范围：民商事诉讼 刑事辩护 劳动仲裁  企业法律顾问  婚姻家庭纠纷  ；非诉处理 出具律师函  草拟合同、遗嘱 等