房子拆迁，如何让自己的房子更值钱?村委会能征收我家的土地吗?签订补偿协议吗?
发布日期：2018-11-26 作者：北京京平律师事务所律师
京平律师答
您好!感谢邀请。您的问题可从两个方面来回答。
一、从房屋本身价值而言
1、房屋所在地是否划入城市规划区。根据2011年《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条可知，如果房屋所在地已被划入了城市规划区范围内，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当予以支持，但是应当扣除已经取得的土地补偿费。意思就是，房屋的补偿是可以主张按周边相同地段房地产的市场价进行补偿。
2.房屋所在地是否属于城中村。城中村房屋拆迁很特殊，其具有城市和农村的双重特征，因为房子是集体土地上的，而周边房子的市场价又比较高，如果依据集体土地上的房子建筑成本价补偿，对被征收人来说很不公平。鉴于城中村房屋的特殊性，其补偿可以争取不得低于同地段的类似房地产的市场价，通俗的来讲，就是地段一样，房子结构、年限差不多的房子的市场价格。
二、从争取高补偿的方法、技巧而言
1、利用法律程序，阻滞进程，以时间换金钱。由于土地资源的稀缺性及行政行为的程序性，往往导致征收方在作出征收决定后，希望尽快完成征收工作，在此时，被征收人通过一系列法律手段：申请听证、复议，提起诉讼、申诉等，征收方为了项目的如期进行，往往会作出一些妥协和让步。
2、抓取违法点，追其软肋，向征收方施压。征收方基于巨大的经济利益和政治业绩的诱惑下，作出的征收行为在实质或程序上或多或少会有一些违法之处，抓住这些违法点，要求确认违法并撤销，这对于征收方的征收进程无疑是一个很大的打击，也会给征收方很大的压力，在此压力下，征收方往往会主动协商提高补偿了事。
村委会能征收我家的土地吗?签订补偿协议吗?
京平律师答
您好，很高兴回答您的问题。
1、村委会能征收我家的土地吗?不能!
首先，想知道村委会能干什么，就要先知道村委会是什么。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。也就是说村委会是自治组织，并非一级政府，并不拥有行政部门的公权力。
其次，土地征收是行政行为，无论从批准主体还是从实施主体方面看，村委会都不是适格主体。
从批准征地的主体看，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过七十公顷的须经国务院批准后才能实施，征收上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案后方可实施。
从实施征地的主体看，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。
2、村委会有权签拆迁补偿安置协议吗?
根据《土地管理法》及其实施条例和《征收土地公告办法》的相关规定，征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门具体实施该征迁范围内的工作。根据上述规定，一般是由市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托部门作为主体与被征收人签订补偿安置协议。那么在实践中，村委会可以代表征收方与村民签协议吗?这个需要分情况分析：
村委会接受征收方的委托，并有书面的委托书，经过合法的征收程序并无其他违法性事由的情况下签订的补偿协议有效，如果发生协议履行纠纷，可以追究委托方即征收方的违约责任。
村委会没有接受委托，并且在没有任何征地审批的情况下，自行组织协议征地、协议拆迁，与村民签订补偿协议。这是违反《土地管理法》相关规定的，村委会根本没有这样的职权，所签协议从性质上属于无效协议。如果村民签订了这样的补偿协议，可以起诉至法院确认无效，并可要求国土部门对其行为进行查处。
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