开发商的卖房广告中，作为重要卖点的地铁线路“不翼而飞”了，购房者能不能起诉索赔？

发布日期：2018-12-21 作者：沈家东律师

开发商在宣传广告里，宣传楼盘周边正在规划地铁线路，结果“规划中”的地铁线路“不翼而飞”了，买房人能不能以开发商虚假宣传为由向法院起诉进行索赔？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定“……出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
然而，开发商在宣传广告中关于地铁线路的“卖点”宣传并不属于最高院司法解释第三条规定的情形，理由如下：
第一、轨道交通属于市政设施设备，不属于开发商可承诺的范围，开发商宣传的规划中的地铁线路属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述；
第二、开发商宣传地铁线路系在规划中，该说明和允诺并非具体确定；
第三、购房人很难拿出充分证据证明开发商的说明和允诺对商品房的价格确定产生重大影响。
因此开发商对地铁线路的宣传不符合上述司法解释的规定，不能视为要约。此外，轨道交通规划及变更属于公开信息，购房人也可通过相关渠道获取该信息，再者，如果政府相关部门也未曾就开发商存在虚假宣传行为作出认定与处罚。购房人再以虚假宣传轨道交通线路而要求其赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，难以获得支持。
结语：
双方如果在合同中并未约定关于轨道交通的相关问题，因此开发商的行为是否构成违约，还是得考虑开发商的宣传资料和广告是否可以被视为双方之间签订的预售合同的一部分。
一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是当宣传资料和广告是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施进行说明或允诺，且该说明或允诺具体确定，并对合同订立或商品房价格具有重大影响的，应当视为要约。本例中，开发商关于其房屋开发范围外的轨交线路处于规划中的宣传，不符合有关销售广告和宣传资料视为要约的条件。考虑到轨道交通属于市政设施设备，轨道交通的规划、建设及通车运营并非开发商一商品房开发企业所能允诺，且开发商的宣传中也明确表明轨道交通线路是在“规划中”，故购房者应当对轨道交通状况的不确定性有所预见。因此购房者基本上很难通过诉讼途径解决诉求。
但是，在实践中，因为面临这一状况的是整个小区内的购房者，所以在某些案例中，小区业主或购房者通过推选代表与开发商进行理性沟通，以协商方式妥善解决了问题，也有些开发商因地铁线路“不翼而飞”给予了客户诸如车位价格优惠、物业费减免、或直接予以一定金额补偿等选项。

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