已约定履行顺序，一方瑕疵履行，相对方如何抗辩？

发布日期：2019-01-04 作者：李丹律师

导读：买卖合同订立是商品交换最普遍的形式。在买卖合同中，一方负有给付义务，相对方负有对待给付义务。合同签订后，双方均需履行约定的义务。同时双方可以就履行义务顺序进行约定。然而，如果一方负有先履行的义务，但仅履行了部分义务，即瑕疵履行的情况下，相对方是否能主张先履行抗辩权来保证自己的权利呢？下面我们通过案例为您解答。案件简介：签订房屋买卖协议后，乙方未足额交付定金，甲方要求解除协议并不予返还定金。
2015年6月23日，顾某（甲方）与张某某（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定房屋位置、总价款等事实；同时协议约定：甲方收到乙方定金50万元，甲方即可为乙方准备办理过户手续；甲乙双方约定于2015年6月24日前到交易中心签订买卖合同并办理过户手续。合同落款处附有甲方的银行账户。同日，乙方通过银行转账的方式向甲方支付了160，000元定金。6月27日，甲方向乙方发函，表示因乙方未及时足额交付定金，故通知其解除买卖协议，并不予返还定金。
（案例索引：（2015）沪二中民二（民）终字第2582号）
裁判结果：双方已在协议中明确双方的履行顺序的，应按照协议履行，先履行义务一方不履行义务的，应承担不利后果。
上述房屋买卖协议是基于双方真实的意思表示，合法有效。从双方协议约定来看，先表述定金，再表述签订买卖合同时的付款金额及过户时的付款金额，同时签订买卖合同及过户均为6月24日，可推定为应先付定金500，000元，后签合同并同时办理过户手续。而张某某并未足额支付定金，因此，顾某享有先履行抗辩权。
律师说法：先履行抗辩权的成立条件、如何行使以及行使的效力问题。
在上述案件中，争议的焦点在于支付50万元定金的行为与签订买卖合同、办理房屋过户的行为之间何者在先，即顾军是否拥有先履行抗辩权的问题。我国《合同法》第67条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故如果先履行方履行不适当的，后履行方只能根据对方不适当履行的具体情况行使先履行抗辩权。而且先履行抗辩权并不是必然适用的，只有当事人提出后，符合法律规定才能适用。同时，先履行抗辩只是一时抗辩权，仅能使后履行一方暂时免除给付义务，如果先履行方在后履行方主张先履行抗辩权后，已经履行了合同义务的，后履行方依然应履行其债务。在本案中，甲乙双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应按约履行。双方在协议中约定：甲方收到乙方定金50万元，甲方即可为乙方准备办理过户手续。无论从文义理解还是系统理解，都应理解为乙方先付定金，甲方再办理过户手续。乙方虽于前日交付定金16万元，但并不能阻碍甲方行使先履行抗辩权，因为甲方办理过户手续的行为是整体行为，不能分开进行，而乙方瑕疵交付定金的行为让甲方无法对待给付，因此乙方必须付清定金后，甲方才有义务去办理过户。同时说明甲方不予退还定金的行为，亦合法有据。
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