中国首例集体退房诉讼案判决

“开发商做决策的时候，不仅要注意到房地产系统内的风险，同时还要注意到房地产系统外的风险，如房产新政，包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示，“要做好风险的模型分析。就像交通阻塞模型分析一样，要‘空转’，各种情形都要估计到。”


　　 杜跃平讲这番话不是无的放矢。杜跃平代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼，另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同：要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。


　　9月11日，上海市宝山区法院做出该案的第一例判决：准许解除预售合同；购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外，承担因合同解除产生的一切相关费用。


　　这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉及该案的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计，败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。


　　补充条款惹的祸


　　如果不是购房合同“补充条款第三条”，“水岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。



　　89位业主多是在2005年春节前后买的房，当时单价约13000元/平方米，后来最低跌到约8000元/平方米，现在不到10000元/平方米，大致相当于降价30%。这批购房者的预售合同中有个“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。”


　　该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房，但没有考虑到房价暴跌后的反作用：在相关业主看来，既然购房合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定，不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因”，因此退房时无需向开发商说明理由。


　　从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下，2005年11月，“水岸蓝桥”51名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注，被称为“团退风潮”；2005年12月，购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知，并陆续恢复了银行按揭还款，寻求与开发商争议的司法解决。


　　蹊跷的是，开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内，开发商并未向法院提起诉讼，要求判令解除合同无效。按照合同，此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。



　　当然，开发商也不是那么不动脑筋。据了解，后来“水岸蓝桥”合同里的“补充条款第三条”悄然消失了。


　　被告解释“霸王合同”


　　今年4月的庭审过程中，原告与被告先就大华集团是否正式得到了解除合同的书面通知展开了争辩，随后转入法庭辩论。法官提问：“根据补充条款第三条，原告是否有权解除合同？被告没有起诉，是否意味着自动解除？”


　　开发商的代理律师对该条款提出了独特的解释：“‘补充条款第三条’是对购房人因自身原因提出解除合同的限制型约定，事关‘违约条件和违约责任的承担’，而合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司。”


　　换言之，如今购房人无论因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即为单方面违约；提出解约而违约的原告在赔钱后，还有继续履行合同的义务。并称合同已“最大程度维护了原告在合同中的权利”。


　　胡钦福律师是上海市政府律师资源团的成员，在信访办接待了水岸蓝桥业主之后成了八户人家的代理律师。他认为购房合同已经解除，因此，诉请不是法院判令解除购房合同，而是就此向大华讨要退款及利息。他报出的数字预先扣除了3%的总房价款。