农村房屋转让协议是否因违反相关法律强制性规定而无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告诉称：2010年1月30日，我和被告签订一份房屋转让协议，约定将我名下所有的位于甲市XX镇XX村A地1号的房屋转让给被告。但因该房屋建筑于集体土地上，所占用土地应属农村宅基地，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋的转让对象只能是同一集体经济组织的成员，并且需要办理相应的宅基地审批手续，否则转让行为无效。我和被告实际不是同一集体经济组织成员，双方的买卖房屋行为也没有办理相应的审批、过户手续。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产的转让需要经过登记才发生效力，本案涉及的房屋尚未进行转让登记。所以我和被告订立的房屋买卖协议应属无效，故请求法院依法判令：1、确认我和被告订立的房屋转让协议无效;2、被告向我返还所涉及的房屋;3、本案诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告答辩称：对于原告陈述的签订转让协议的经过没有异议，但当前司法实践对于农村房屋买卖协议效力尚存在争议，农村房屋买卖协议应属有效。农村房屋不属于禁止、限制流通物品。房屋所有权与宅基地使用权设定、变动所依据的法律并不一样，所以房屋买卖合同并不因宅基地流转限制而当然无效。我国现行相关司法解释中对于确定合同无效所依据的法律限定为全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规，而当前并没有上述层面的法律禁止农村房屋买卖。另、房屋买卖合同是否有效不能以所转让的房屋是否能够办理转让登记为判断依据。即使法院认定我和原告订立的房屋买卖合同无效，也应当驳回原告要求我返还房屋的诉讼请求，因为上述房屋转让协议已由我和原告全面履行了相应的合同义务，我占用房屋已达四年，并且对房屋进行了全面的装修。对于宅基地使用权益，原告向我转让房屋的行为已经隐含了放弃相关权益的意思表示，即使要返还相关宅基地使用权益也应当向该宅基地所在的集体经济组织。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：2010年1月30日，原、被告订立房屋转让协议书1份，约定原告以40800元的价格转让位于甲市XX镇XX村A地1号的房屋及相应的电力设施、水井、天井、围墙。嗣后，原、被告按照该房屋转让协议条款履行了房屋交付义务和房款支付义务，但所涉及的房屋至起诉时尚未办理房屋转移登记手续，也未办理对应土地的宅基地转移登记手续。被告占用房屋后，对房屋进行了室内装修。
　　另查明，该房屋系原告与其前夫建造并使用，其前夫已经去世，原告与其前夫生育一女钱小姐，钱小姐在签订房屋转让协议时在场，并知晓房屋转让的经过。被告原居住地为XX省XX县XX镇L村。
　　四、法院判决
　　驳回原告宋女士的诉讼请求
　　五、律师点评
　　律师认为，本案原、被告争议的焦点为原、被告于2010年1月30日订立房屋转让协议是否因违反相关法律强制性规定而无效。对此靳律师认为，我国现行法律对于农村房屋买卖并没有效力性禁止规定，相反《中华人民共和国土地管理法》中规定农民房屋出卖、出租后不得再申请宅基地，此项规定的前提中明确了我国法律是不禁止农村房屋进行买卖的。
　　关于原告提出的农村房屋买卖行为需要办理相应的审批和过户手续的主张，靳律师认为未办理相关审批手续并不导致买卖合同无效，《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效法定情形中并无将有无通过行政机关审批作为情形之一列明，故原告以此主张合同无效应不予支持。关于房屋是否已经办理转移登记，关系到的是不动产物权转让是否发生效力，并不能影响引起不动产物权转让的债权行为效力，故原告以房屋未过户主张合同无效的主张也不能支持。
　　考虑到房屋、土地存在的客观属性，房屋买卖必将带来土地使用情况的变化，所以原告主张在本次纠纷中考虑相关土地使用权情况并无不妥。涉及宅基地使用权转让的主要强制性规定应该是《中华人民共和国土地管理法》中的相关规定，该法第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，该法第六十三条又规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”上述两条强制性规定的立法目的仅是限制集体土地用于非农建设，防止土地在流转过程中丧失用途价值，并没有禁止买卖流转，故原告主张因宅基地转让协议违反法律强制性规定应为无效合同的诉讼请求，本院不予支持。现相应宅基地使用权虽未变更登记至被告名下，但前文已经提及，相应物权是否转让登记或者能否转让登记并不影响引起物权变动的债权行为的效力，故原告以宅基地无法转让登记为由主张买卖合同无效的主张，也不予支持。
　　综上，原告要求确认原、被告订立的房屋买卖协议无效的诉讼请求不予支持，以此为前提要求被告返还房屋的诉讼请求也不予支持。