如何认定同村村民间农村房屋买卖合同的效力

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告闫先生起诉称：二被告是夫妻关系，被告在甲市乙区XX镇XX村有一所院落，包括九间房屋。我是甲市乙区XX镇XX村农民。1997年11月6日，被告将该房屋以2万元的价格卖给我。该院落(东至王某，西、南、北至道)的宅基地登记的土地使用者为闫某甲，坐落于XX村(东至闫某乙、西至闫某甲、南、北至道)院落的宅基地登记的土地使用者为王某。闫某甲曾就其登记其名的院落起诉至法院主张权利，法院驳回了闫某甲的诉讼请求。所以请求法院确认我与被告于1997年11月6日签订的房屋买卖合同有效。
　　二、被告辩称
　　被告严大叔、王某答辩称：原告方的诉讼请求要求确认房屋买卖合同有效，我方不予认可，要求驳回。1972年，我和妻子王某在甲市乙区XX镇XX村建正房两套，东侧一套四间、西侧一套三间。1986年和我妻子王某在上述院落将两套房屋翻建，其中东侧一套房屋四间，西侧一套房屋五间。我和妻子住在东侧一套四间。1993年，甲市乙区政府对上述宅基地土地使用证确权登记，经我妻子协商，同意将上述宅基地西侧五间房屋及屋内家具分给长子闫某甲所有，用于其结婚，并将上述土地使用权登记在闫某甲名下。1997年11月6日，我未经闫某甲同意与原告签订合同，将上述房屋西侧五间及东侧五间卖给了闫先生。至今，闫某甲拒绝追认我对房屋的转让行为，并多次要求我及原告返还上述房屋。同时请求法院确认我方严大叔和闫先生于1997年11月6日签订的房屋买卖合同无效。
　　第三人闫某甲述称：涉案房屋西数五间是我父亲给我的，卖的时候我不知道，我也不同意。
　　三、法院查明
　　严大叔与王某系夫妻关系，闫某甲系二人之子。严大叔与闫先生系叔侄关系。闫先生系甲市乙区XX镇XX村村民。1969年严大叔与王某结婚。坐落于甲市乙区XX镇XX村(东至闫某乙、西、南、北至道)院落内房屋系严大叔家祖产房屋，1972年，严大叔与王某在该院落内建造北房七间，1986年严大叔与王某将上述北房七间翻建为北房九间。1997年11月6日，严大叔与闫先生签订房屋买卖协议，约定：我村村民严大叔、闫先生二人协商，严大叔愿意把XX村东路北北房九间包括门楼院墙猪圈以两万元价格卖予闫先生永久为业。严大叔、闫先生及证明人张某某、李某某、闫某乙均在协议上签字。1998年闫先生搬入上述院落内房屋居住，并于1999年将上述北房九间进行装修，新建后背房三间。
　　另查，坐落于甲市乙区XX镇XX村(东至王某、西、南、北至道)院落的宅基地登记的土地使用者为闫某甲;坐落于甲市乙区XX镇XX村(东至闫某乙、西至闫某甲、南、北至道)院落的宅基地登记的土地使用者为王某。土地使用者为闫某甲的集体土地建设用地使用证变更记事一栏载明：“1998年7月29日，甲市乙区XX镇建设委员会同意闫某甲房产使用权并更为闫先生所有”;“1998年7月29日，甲市乙区XX镇XX村村民委员会同意闫某甲房产转给后府村闫先生所有”。
　　2013年，闫某甲以房屋买卖合同为由将严大叔、闫先生起诉至法院，要求确认严大叔和闫先生于1997年11月6日签订的《房屋买卖协议》无效;判令被告闫先生腾退位于甲市乙区XX镇XX村42号院落内北房九间中西侧北房五间。2013年5月22日，法院作出民事判决书，驳回原告闫某甲的全部诉讼请求。后闫某甲提出上诉，后撤回上诉。
　　四、法院判决
　　1、确认闫先生与严大叔于一九九七年十一月六日签订的房屋买卖协议有效;
　　2、驳回闫先生的其他诉讼请求;
　　3、驳回严大叔的反诉请求。
　　五、律师点评
　　本案争议焦点主要有二，一是房屋买卖协议应以原、被告双方提供的哪份协议为准;二是关于买卖涉案房屋的协议的效力问题。对于争议焦点一，靳律师认为房屋买卖协议应以严大叔提供的房屋买卖协议的内容为准，理由如下：1、闫先生提供的房屋买卖协议处有“王某、闫某甲叔侄四人”的内容，而主文处有“严大叔、闫先生二人协商”的内容，如此书写不符合通常的行文习惯;2、2013年的诉讼中，闫某甲提供的房屋买卖协议与本案严大叔提供的协议一致，闫先生对于协议内容并未提出异议，亦未提供本案的提交的房屋买卖协议;3、闫先生称其提供的房屋买卖协议系定稿，王某的签字和指纹是王某所写所按，闫某甲的签字和指纹系严大叔代写代按，根据二被告的申请，鉴定无法进行，考虑上述理由一和二，靳律师认为，闫先生应对其所述的内容提供证据予以证明，现闫先生提供的证据无法证明其所述内容，故对其陈述不予采信。对于争议焦点二，严大叔主张房屋买卖协议无效，理由主要有二，一是坐落于甲市乙区XX镇XX村(东至王某、西、南、北至道)院落内北房五间系闫某甲的财产，其出售时未取得闫某甲的同意事后亦未得到追认;二是坐落于甲市乙区XX镇XX村(东至王某、西、南、北至道)院落内北房四间(东至闫某乙、西至闫某甲、南、北至道)系严大叔和王某的财产，严大叔出售时未经过王某的同意。关于严大叔所述合同无效理由一，根据(2013)通民初字第04658号民事判决书查明的事实认定，坐落于甲市乙区XX镇XX村(东至王某、西、南、北至道)院落内北房五间的甲市土地登记审批表中土地使用者虽登记为闫某甲，但该房屋系闫某甲母亲王某于1986年所翻建，应为王某与其夫严大叔的共同财产。后法院亦以此为由判决驳回了闫某甲要求确认合同无效的诉讼请求。严大叔亦以此为由要求确认合同无效，未有事实和法律依据，故不予支持。严大叔所述的合同无效的理由二，靳律师认为，根据严大叔和王某的关系，王某在房屋出售多年间并未对出售房屋提出异议，法院可以认定王某对于严大叔出售房屋是明知和同意的，故法院对于严大叔以此为由要求确认合同无效的请求不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。1997年11月6日，严大叔将坐落于甲市乙区XX镇XX村东路北北房九间等卖给闫先生，双方签订房屋买卖协议。原告闫先生系诉争房屋所在村村民，具备购买涉案农村房屋的资格;本案中买卖双方意思表示真实一致，并未出现导致合同无效的法定情形，故对于原告要求确认双方签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。需要说明的是，双方协议的文本以严大叔提供的房屋买卖协议为准。