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房地产经纪人员可以承购自己提供经纪服务的房屋吗

发布日期:2019-03-22    作者:房产律师
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告倪先生起诉称:2016年12月2日,我和被告通过甲市L房地产公司介绍成功签订《房屋买卖合约》,约定由我以600000元的价格购买被告位于A市C区XX镇XX小区二单元302号房产,建筑面积为119.06平方米。被告应在收到我定金后10日内(即2016年12月12日前)自行向抵押银行办理提前还贷手续。但被告收取定金后未按合约约定期限办妥银行涂消抵押手续及过户手续。被告已构成严重违约。我及L房地产公司多次催促被告履行合同义务未果。合约第五条约定:“在履行合约中,任何一方不履行合约,违约方应代守约方向经纪方支付代理费。”即被告应将我已支付的中介代理费15000元支付我。现在请求法院判令:1.判令被告继续履行《房屋买卖合约》,并立即办理A市C区XX镇XX小区二单元302号产的涂消抵押手续及为我办理该房产的产权交易过户手续;2.判令被告向我支付违约金50000元;3.判令被告向我赔偿已支付的中介费15000元;4.判令被告承担本案诉讼费用。
  二、被告辩称
  被告蔡女士答辩称:我方和原告签订的《房屋买卖合约》无效。我不具有签订合同的主体资格。我是限制民事行为能力人,不具备签订合同的主体资格,监护人也未予追认,且《房屋买卖合约》的签订过程严重违反了订立合同应当遵循四个原则即平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则,严重损害了我的合法权益,故请求法院驳回原告的全部请求,判决《房屋买卖合约》无效。
  三、法院查明
  原告系L房地产公司高级置业顾问。2016年12月22日,L房地产公司(经纪方)、原告(买方)与被告(卖方)签订一份《房屋买卖合约》,约定被告将其名下的案涉房屋(建筑面积119.06平方米)出售予原告,成交价600000元。L房地产公司未将原告是其高级置业顾问这一事实告知被告,原告亦未将这一特殊身份情况告知被告。原告于2017年4月12日提起本案诉讼,认为被告未按合同约定办妥银行涂销抵押手续及交易递件过户手续的义务,构成违约。被告的丈夫曹先生及委托诉讼代理人认为,被告2016年12月22日签订《房屋买卖合约》同时及目前患有癫痫所致精神障碍,属于限制民事行为能力人,部分丧失对事物的理解判断能力以及实质性辨认能力,不能独立作出真实意思的表示。且认为原告是L房地产公司员工,原告与L房地产公司恶意串通,《房屋买卖合约》约定的房屋价格远远低于市场价格,其法定代理人未对该《房屋买卖合约》进行追认,该《房屋买卖合约》无效。
  另查,被告丈夫曹先生于2017年7月27日委托A市C区XX医院法医××司法鉴定所对被告于2016年12月22日签订《房屋买卖合约》时的精神状态及民事行为能力进行评定。该所出具《司法鉴定意见书》,鉴定意见为:被鉴定人蔡女士于2016年12月22日签订房屋买卖合同时及目前患有癲痫所致精神障碍:器质性人格改变,被鉴定人于2016年12月22日签订房屋买卖合同时具有限制民事行为能力。
  四、法院判决
  驳回原告倪先生的全部诉讼请求。
  五、律师点评
  北京房产律师靳双权认为:《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”第四十七条规定“限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。”《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款规定:“不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人,可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。”经鉴定,被鉴定人蔡女士于2016年12月22日签订房屋买卖合同时患有癲痫所致精神障碍,具有限制民事行为能力,其签署《房屋买卖合约》显然与其当时的民事行为能力不相符,现其丈夫不同意追认该《房屋买卖合约》,故该《房屋买卖合约》属于无效合同。再者,根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》第二十五条规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:……(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;……(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;……”由此可知,房地产经纪人员承购自己提供经纪服务的房屋是其从业禁止的行为。原告作为L房地产公司的高级置业顾问,理应清楚承购自己提供经纪服务的房屋是违反上述禁止性规定的,但原告在签订涉案合同之前,未将自已为L房地产公司高级置业顾问这一重要信息主动向被告明示,显然有意隐瞒了足以左右被告签订合同意愿的重要事实,构成欺诈。故即便合同有效,也是属于可撤销合同。综上所述,原告要求继续履行合同,要求被告办理涂销抵押手续及过户手续,并要求被告支付其违约金50000元及垫付的中介费15000元,不予采纳。
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