房地产律师靳双权：农村房屋只能转让给同一集体经济组织成员

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王某甲起诉称：2004年3月7日，我父亲王大叔代我与被告签订《契约》一份，约定被告将其住宅四大间出售给我，屋前地坝、果木树及竹林归我所有。《契约》签订后，我和我儿子王先生将户籍迁入房屋所在地村组，并将购房款20000元支付给了被告。我购买诉争房屋后将该房屋予以翻修并管理使用至今，但被告未履行协助我变更原集体土地建设用地使用证的义务。我为维护其合法权益，特请求法院判令：1、判决被告马某甲协助我履行诉争房屋的集体土地建设用地使用证的变更义务。2、本案诉讼费由被告负担。
　　二、被告辩称
　　被告马某甲答辩称：我是与王大叔签订的《契约》约定：我将我住宅瓦房四大间以20000元价格出售给王大叔，我出售的房屋不是原告诉请其已翻修后的平房，我出售的房屋位于甲市Z村11组，占地面积为243.2㎡(含临时用地43.2㎡)，而原告诉请其翻修后的房屋是位于Z村9组且占地面积约700㎡左右，我出售给王大叔的瓦房的宅基地使用权因原告拆除已灭失，且我户口是甲市Z村11组的非农业人口，我原出售给王大叔的瓦房只是登记在我名下，该瓦房实际为我的妻子及子女(农业人口)所有，我没有协助原告办理原告诉请房屋的集体土地建设用地使用证变更的义务。我和原告系亲戚关系，如国家法律法规和政策允许我协助原告办理原告翻修后房屋所占用地的建设用地使用证的变更义务，我要求原告支付我劳务费和保险费15万元。综上，请求法庭依法驳回原告的起诉。
　　三、法院查明
　　被告马某甲与案外人钱女士系夫妻关系，马先生系两人之子，钱女士和马先生是Z村11组村民，属非农业人口。钱女士、马先生原在甲市Z村(原为甲市Z村11组，后变更为甲市处Z村9组)有住宅(瓦房)四大间，2000年7月5日，甲市人民政府为该四大间瓦房颁发了《集体土地建设用地使用证》，该《集体土地建设用地使用证》其中载明：土地使用者马某甲;地址Z村11组，其中建筑占地243.2㎡;用途住宅;备注其中临时用地为43.2㎡。2004年3月7日，被告马某甲与原告之父王大叔签订了一份《契约》，主要内容有“马某甲将村11组住宅四大间〈所有房屋〉出售给王某甲，价格伍仟元整(5000.00元)一次交清，屋前地坝、果木树、竹林由王某甲所有，由村委负责上贰人的户口，……”。该《契约》由钱某甲执笔，尾部加盖了甲市Z村民委员会印章，契约双方签字栏有王大叔私章和马某甲签名捺印。《契约》签订后，王大叔代原告向被告马某甲支付了人民币20000.00元，被告马某甲将Z村11组诉争房产的《集体土地建设用地使用证》交与原告。2004年7月1日，原告王某甲及其子王先生的户籍通过公安机关迁入甲市Z村11组即成为了甲市东城街道办事处Z村民委员会的农村土地承包户，原告即搬至《集体土地建设用地使用证》确定的住宅居住。嗣后，原告对《集体土地建设用地使用证》确定的住宅进行了翻修并改建为平房，该平房的门牌号登记为“Z村9组17”。　另查明：被告出卖的住宅只颁发《集体土地建设用地使用证》，未办理其他产权登记证书。
　　四、法院判决
　　被告马某甲于本判决生效后三十日内协助原告王某甲办理《集体土地建设用地使用证》所确定住宅的产权变更登记手续，在办理该《集体土地建设用地使用证》所确定住宅的产权变更登记手续中所需费用由原告王某甲承担。被告马某甲逾期履行前述协助义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定办理。
　　五、律师点评
　　房产纠纷律师靳双权认为：合法的买卖关系受法律保护。根据我国物权法及土地管理法等相关法律规定，农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则，农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权，但宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织。转让给本集体经济组织以外的人员在取得该集体经济组织成员资格后，也可以购买该集体经济组织成员的房屋。我国物权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。我国合同法规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实表明，原告及其儿子王先生的户口迁入甲市Z村9组并取得甲市Z村民委员会的成员资格后，与被告之妻及子女同属甲市Z村民委员会的村民，原告即取得了购买《集体土地建设用地使用证》所确定住宅的资格。本案《契约》主要内容实为王大叔代原告与被告代其妻子及子女就《集体土地建设用地使用证》所确定住宅进行买卖所达成的协议，且《该契约》已为人民法院发生法律效力的民事判决书认定有效，当事人应当按照该《契约》约定全面履行自己的义务。原告王某甲按照《契约》约定已履行了支付《集体土地建设用地使用证》所确定住宅的转让价款的义务且对该住宅进行了翻修改建并使用至今，作为出卖人并登记为该住宅宅基地土地使用者的被告马某甲理当负有协助原告到主管部门办理变更登记的义务。现原告要求被告协助其办理《集体土地建设用地使用证》所确定住宅的宅基地使用权变更登记的请求，符合法律规定，予以支持。但被告协助原告办理涉案宅基地使用权变更登记的用地范围应以《集体土地建设用地使用证》所确定的面积及四至为限，并在办理《集体土地建设用地使用证》所确定住宅的宅基地使用权变更登记过程中所需费用由原告承担。被告辩称其不负有协助原告到主管部门办理变更登记的义务，因被告既是本案《契约》的当事人，也为《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者，被告的该抗辩理由不成立，不予采纳。被告辩称自己是非农业人口、《集体土地建设用地使用证》所确定住宅实为其妻子及子女所有和原告未经主管部门审批已将本案《契约》所涉住宅(瓦房)翻修改建成平房，翻修改建后的平房所占宅基地已不是其出售的住宅(瓦房)宅基地的事实主张，均不属于本案审理范围，故对被告的该部分抗辩理由，亦不予采纳。