当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商后最终无法签订正式合同应如何处理？

发布日期：2019-05-25 作者：110网律师

问：当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商后最终无法签订正式合同应如何处理？
答：我们认为，依据《商品房买卖合同解释》第4条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”通常认为，商品房认购书中约定的“定金”性质上属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称宪担保法解释》)第115条规定的当事人约定以交付定金作为订立合同担保的立约定金。在处理上应具体区分以下情形：
1.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。司法实践中一般认为，所谓“因不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同仍未能订立的情形。如当事人双方在签订正式商品房买卖合同的磋商过程中均无过错，只是就合同有关具体条款出现较大分歧，不能协商二致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将收取定金返还给买受人。如福建省高级人民法院民一庭《商品房买卖解答》第1条第1按规定：“不可归责于当事人双方的事由是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时经磋商无法达成一致意见的收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使
该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。”
2、因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形。实践中“因当事人一方原因”主要指签订认购书后当事人一方情况发生了变化，如购房人因付款能力降低、对预购的房屋不满意、选中其他楼盘等出卖人因房屋涨价，为谋取更大利润空间，将房屋卖给第三人，或者提出高于认购书约定的房屋价款，导致双方未能签订正式商品房买卖合同等情形。在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情况下，依据《担保法解释》第115条的规定处理，即“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”在不能分清过错方情况下，应当倾向于保护相对弱势一方即买受人的利益，判决出卖人返还收取的定金。福建省高级人民法院民一庭《商品房买卖解答》第1条第2款也有如此的规定。因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人'之规定返还定金。”
    预约与订金，购房订金属于预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用订金罚则。
    购房定金属预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系看，购房定金具有独立性，且是实践性合同，自一方当事人交付购房定金时生效，商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立，则构成对购房定金合同的违反。
    相关法条：
《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
相关案例：
北京市朝阳区人民法院  案号： (2018)京0105民初42950号
裁判解析：
预约与损失，开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约开发商在未取得房屋预售许可证明前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍未预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿损机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。
相关案例：
江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第0024号

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著

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