不懂棚户区改造？没关系！搞明白这四点就不会吃亏

发布日期：2019-06-13 作者：北京京平律师事务所律师

近年来，虽然棚户区改造项目进行得风风火火，然而谁不是第一次遇到拆迁？对于不少初次接触房屋拆迁和土地征收的人来说，很多问题都是陌生的。比如：什么是棚户区？究竟什么样的房屋会被纳入到棚户区改造项目当中？棚户区改造项目和别的征地拆迁项目有什么不一样？棚户区改造应该如何进行补偿？
甚至，有的被征收人十分纳闷：自己的房屋刚修建了没几年，居住条件也比较好，怎么会被划入棚户区改造范围呢？

对于这些疑问，京平拆迁律师从以下四个方面进行解答。
1. 什么是棚户区？
从严格意义上说，法律对于棚户区并没有作出明确具体的概念描述。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中这样描述棚户区：住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。

《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》中称，棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。

2. 棚户区改造的目的和范围

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，应当以公共利益为目的，主要是为了让困难群众的住房条件得以改善，不能以棚改之名进行商业开发。
棚户区改造的范围主要有城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造这四大类。2013年《住房和城建建筑部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》进一步明确将部分城中村改造项目也纳入了棚户区改造范围。
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。
3.棚户区改造具有哪些特殊之处？

（1）尊重群众的意愿，积极引导参与棚户区居民进行改造
尊重群众的意愿，深入细致的做好群众工作，积极引导参与棚户区居民进行改造，这是棚户区改造的基本要求。
（2）严格的年度计划
一旦棚户区改造的年度计划确定后，不能随意改变棚户区改造项目、调整改造范围，不是任何一个项目都可以以棚户区改造的名义进行。
（3）优先考虑就近安置
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中明确棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置，被征收人有权要求就近安置或者有要求就近安置的权利。

4.棚户区改造的补偿标准

从棚户区改造的目的及范围可以看出棚户区内的土地涉及国有土地和集体土地。对棚户区改造项目涉及国有土地上房屋的，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿；对棚户区改造项目涉及集体土地的，应当依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》等有关规定进行补偿。

国有土地上房屋补偿标准被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
选择货币补偿：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
选择安置房：被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
集体土地上房屋补偿标准1、有条件的，优先选择宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。
2、纯货币补偿，补偿标准为房屋重建成本价加上宅基地的地价。
3、产权置换，最低以相同地段按面积1:1的标准进行安置。关于宅基地地价，有的地方制定了区位补偿价，可以此为依据，结合当地经济水平，要求给予合理补偿。此外，虽属于集体土地，但是已经划入城市规划区的农村房屋，或者属于城中村，也可参照被征收房屋周边商品房市场价格进行补偿。

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