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违约金和实际损害赔偿不能同时主张

发布日期:2020-03-14    作者:姚志斗律师

案情简述:2017年3月6日原告通过中介向被告购买1号房屋,房屋建筑面积为140.12平方米,单价12200元,总价款1709464元。双方签订《房产买卖居间协议》约定:甲乙双方签订本协议后不得中途毁约,否则毁约方应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外,还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失和收益损失,以及由此引发的损失费和律师费等。后因房屋价格跳涨,被告于2017年3月28日通过电话通知原告,其房子不卖了。原告之后又多次与被告协商买卖房屋均未果。因被告的违约行为造成原告的经济损失,故诉至法院。 
      律师认为:合同成立的要件通常包括:(1)存在双方或者多方缔约主体,即实际缔约人。其既可以是合同当事人本人,也可以是合同当事人的代理人;在买卖合同中,双方当事人分别为出卖人和买受人。(2)缔约主体具有缔结合同的民事权利能力和行为能力。(3)对合同的主要条款达成合意。本案中甲、乙作为《房产买卖居间协议书》的缔约方,均具有相应的民事权利能力和行为能力,且双方对合同的主要条款的约定,符合《合同法》第十二条关于合同内容的规定,故双方之间签订的《房产买卖居间协议书》成立。同时根据《合同法》第四十四条的规定,依法成立的合同自成立时生效。本案的《房产买卖居间协议书》并不存在法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的情形,故本案的《房产买卖居间协议书》自双方签字时生效。被告乙、丙辩称认为该份《房产买卖居间协议书》中并未约定房屋价款的支付方式、支付期限及房屋的交付时间等,属于合同主要条款约定不明,应认定为不成立。同时乙在签订《房产买卖居间协议书》未取得房屋产权证,根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定,该房屋是不允许买卖。首先,双方在合同中明确约定房屋的交付时间为受收到房屋全款后三个月内,房屋价款的支付方式为先交定金20000元,产权解押日支付640000元,剩余1080000元通过银行按揭贷款,由银行直接转账给乙,这些均是房屋价款及支付方式的约定,并不存在未约定情形;其次,根据《合同法解释二》第一条的规定,只要能够认定合同当事人的名称或姓名、标的和数量的,一般应认定合同成立。本案中双方签订《房产买卖居间协议书》亦包括如上内容;最后,《城市房地产管理法》第三十八条系管理性强制险规定,非效力性强制性规定,该《房产买卖居间协议书》并未违反相应法律的强制性规定。综上,本案诉争的《房产买卖居间协议书》自成立时生效。本案中在甲向乙缴交购房定金20000元后,乙于2017年3月28日通过电话通知甲配偶丁,其夫妻不同意继续出售诉争房屋。乙该行为明确表示其不同意继续履行合同,其行为已构成违约。甲要求解除双方之间的《房产买卖居间协议书》,并要求乙承担相应的违约责任,符合法律规定,可予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。因违约金本质上系损害赔偿额之预定,其包括实际损失和可得利益的损失。本案中甲既主张乙应根据合同约定支付违约金又要求其赔偿由此产生的中介费、律师费等违反法律规定,对此不予支持。甲主张按照合同约定由乙支付购房款20%的违约金即341892.8元,可以综合考虑合同约定、乙的违约情况及甲的损失情形,对甲该项诉请予以支持。同时因违约金中已包括甲因乙违约而造成的中介费、律师费、房屋差价款、保险责任险费2200元等损失,甲再次要求乙赔偿中介费、律师费、房屋差价款、保险责任险费2200元的诉讼请求不予支持。关于定金20000元,因该定金系为订立买卖合同而设立,属于履约定金,作为接受定金一方的乙现拒绝履行双方签订的《房产买卖居间协议书》,依法应当承担相应责任,甲要求返还定金20000元,符合法律规定,可予以支持。甲要求乙支付保全费,符合法律规定。同时因被告乙与丙系夫妻,该房屋买卖行为发生于夫妻关系存续期间,属于夫妻共同债务,故丙应与乙共同承担违约责任。 
      法院判决:一、解除甲与乙签订编号为1316232的《房产买卖居间协议书》;二、乙、丙共同支付甲违约金341892.8元;三、乙返还甲定金50000元;四、乙、丙支付甲保全费4918元;以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。四、驳回甲的其他诉讼请求; 
      相关法条:《中华人民共和国合同法》 
      第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。 
      第十二条:合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一) 当事人的名称或者姓名和住所;(二) 标的;(三) 数量;(四) 质量;(五) 价款或者报酬;(六) 履行期限、地点和方式;(七) 违约责任;(八) 解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 
      第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 
      第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 
      第一百一十五条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 
      《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 
      第一条:当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 
      第二十八条:当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。 
      《中华人民共和国民事诉讼法》 
      第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

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