分析改善物业管理企业固定资产管理现状的方法

摘要：近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，许多物业管理企业逐渐发展成为规模化的企业集团，不少物业管理企业已经上市。网络平台与个人消费融合、新兴服务行业崛起又促使各大物业管理企业纷纷朝着社区综合服务商的方向积极布局，不断整合社区资源、拓展增值业务。本文对物业管理企业现阶段固定资产管理的现状进行调研，指出物业管理企业固定资产管理存在的问题，并结合物业管理企业的特点分析问题原因，指出改善物业管理企业固定资产管理现状的方法，

　　关键词：物业管理； 固定资产； 内部控制； 精细化管理；

　　一、物业管理企业固定资产管理研究的背景

　　1981年3月10日，深圳第一家物业管理公司成立，物业管理企业正式登上中国内地舞台。近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理行业的市场规模也不断扩大。一大批有房企背景的物业管理企业，依托资源优势，迅速发展成为物业管理企业集团。为了更多的占领市场，不少物业管理企业开始跑马圈地，行业集中度明显提升。


　　每个企业为了进行生产经营活动，都必须拥有一定种类和数量的固定资产。物业管理企业属于服务性企业，主要是通过对物业的日常管理和服务，为业主或物业使用人创造一个舒适、方便、安全的居住或工作环境。这样一个类似"大管家"的行业，就决定了物业公司的固定资产数量多、价值小。根据新《企业会计准则》的定义，固定资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。物业管理企业的固定资产主要包括一下几类：

　　1.运输工具，如：机动车辆。

　　2.电子设备，如：电脑、打印机、复印机。

　　3.办公家具，如：空调、沙发、桌椅、文件柜、档案柜。

　　4.其他工具器具：如：由物业公司投资的消防设备或设施、安防设备或设施等，垃圾清运车、洒水车、机动药物喷洒车、（绿化）割草机、吸尘器、工程维修上的电焊机之类等等。

　　二、物业管理企业固定资产管理现状

　　各大物业管理企业在快速占领市场、不断扩大规模的同时，企业管理也暴露出很多短板，固定资产管理水平欠缺就是现阶段物业管理企业的短板之一。

　　（一）固定资产内控制度不健全

　　全面的固定资产管理制度应该涵盖取得前、取得过程和取得后的全面管理。现阶段，各大物业管理企业内部管理制度已基本形成体系，但固定资产取得前的投资评估制度、固定资产取得后的使用管理、闲置固定资产的统一调配和废旧固定资产的报废等制度缺失或不健全。

　　1. 固定资产取得前的投资评估制度缺失或不健全

　　不少物业管理企业在采购相关制度中，规定有固定资产取得前的评估和审批流程，但却无具体的、可执行的评估和审批标准，缺乏现代化的量化分析评估过程，审批结果取决于具体节点人员的决策水平或个人偏好。也就是说，虽然形式上有个决策流程，但实际上仍是盲目决策、盲目投资。

　　2. 固定资产取得后的使用管理和废旧固定资产的报废等制度缺失或不健全

　　固定资产取得后的管理，一般包括使用、保管、维修、调拨、处置、清查等几个环节。因固定资产取得后的使用管理和废旧固定资产的报废等制度缺失或不健全，加上一些物业管理企业的管理层缺乏资产运营意识，在固定资产取得后，使用和管理处于"自然"或"放飞"的状态。比如：很多物业管理企业基层单位的闲置、报废固定资产都没有专人管理，有的基层单位会将闲置、报废固定资产统一集中存放在某处，有基层单位则任由闲置、报废的固定资产随意"自然"存放--在那儿坏的、就丢在那儿，从那儿开始闲置的就放在那儿，或干脆露天弃置。时间一长，闲置的资产就慢慢的生锈、过时、报废了，没有报废的也可能遗失了。

　　（二）员工自身知识技能不足、缺乏工作主动性

　　对于企业来说，合格的员工不但要拥有岗位所需要的知识和技能，还要认同企业的经营理念、工作积极主动。

　　物业管理企业的业务主要涉及环境、客服、秩序、设备、安全几个模块，大多数从业人员文化水平不高，缺乏资产管理的专业知识。同时，又因为业主服务品质需求越来越高、企业对基层的考核越来越细化严格，但行业薪资待遇却又普遍偏低，基层员工在工作时会有抵触情绪时，表现为被动工作、消极怠工。


　　表1

　　（三）固定资产管理的手段比较落后

　　很多物业管理企业还在使用固定资产台账账簿、纸质固定资产资料卡片等手段对固定资产进行管理。因物业企业固定资产具有数量多、价值小的特点，使用传统的固定资产台账、卡片等手段对固定资产进行全面规范的管理，工作量大，需要耗费大量的人力和财力，可能会出现加强固定资产管理所增加的企业运营成本高于所带来的收益，不符合成本效益原则。

　　（四）企业管理层对固定资产管理不够重视（要重视）

　　不少物业管理企业的管理层普遍认为，物业管理属于轻资产行业，固定资产在资产总额中的比重不高，所以并不十分重要。但是，在物业管理企业中固定资产的发展趋势如何？我们可以透过某上市物业公司公布2018年度的合并财务报告数据来看一下（金额单位：元）：（见表1）

　　我们发现，物业管理企业在传统的业务模式基础上，积极寻找新的盈利模式，依托成熟的服务团队，开拓自营长租公寓业务，导致该企业的固定资产和在建工程均明显增量。增长的主要原因是

　　三、改善物业管理企业固定资产管理现状的方法

　　（一）完善固定资产管理制度

　　细化固定资产取得前的投资评估标准，完善固定资产投资评估制度，借助现代企业管理理念，打造切实可行的投资评估机制，使固定资产投资审批落到实处。

　　将固定资产管理制度和公司绩效考核关联，建立闲置固定资产的统一调配制度，避免集团内重复购买。

　　量身定做适应本企业具体情况的固定资产管理制度，健全固定资产的内部核算体系，加大财务控制力度。

　　（二）明确岗位职责，提升员工素质，调动员工工作的主动性。

　　简化公司组织架构，明确各岗位职责，加大培训力度，对相关岗位人员进行固定资产管理制度、知识和技能的深度培训，提高固定资产管理人员的业务素质。在保证公司利润水平的前提下，努力减员增效，适当提升员工薪资水平，积极开展团建活动，培养员工的团队意识和集体荣誉感，关注员工的需求，调动员工的工作主动性。

　　四、结语

　　综上所述，在当前形势下，重视固定资产的管理、完善固定资产管理制度体系、通过借助现代信息化管理手段和提高员工素质来提升企业的固定资产管理水平势在必行。

　　参考文献　　[1]黄小琳，陈关亭。上市公司内部控制与绩效--基于行业聚类的分析[J].华东师范大学学报：哲学社会科学版，2017（2）。　　[2] 姚姁婷。新希望固定资产内部会计控制研究[D].黑龙江八一农垦大学专业学位硕士论文，2018（6）。　　[3]王啸枫。集团型企业资产管理系统的设计[D].复旦大学硕士学位论文，2008（12）。