以房屋限购新政为由恶意不履行房屋买卖合同的,应当承担什么责任?

发布日期：2020-08-18 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　明静上诉称：本人请求支付的房屋差价和定金的利息，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定，判令张强、玉红加倍赔偿，亦不足以防止张强、玉红因违约而获取巨大利益。在此种情况下，如果将损害赔偿范围限定为信赖利益，此种赔偿对于违约方十分有利。因此，只有对守约方进行履行利益的赔偿，才能取得遏制与惩罚违约行为的效果。综上，请求二审法院改判支持本人一审全部诉讼请求。
　　二、被告辩称
　　张强、玉红答辩称：本案系明静违约，张强没有违约。因此明静上诉请求双倍返还定金和赔偿差价没有依据。明静主张适用的法律错误，商品房买卖合同是以开发商为出卖人的合同，而本案是二手房买卖纠纷。1、一审法院认定事实错误。首先，我方作为卖方，其最直接的目的即是将房屋出卖，尽早获取房款，我方无任何理由拖延，故一审判决推定我方拒绝配合明静办理资金托管手续，违背日常生活常理。其次，我方发短信给中介人员徐玉红，并未要求中介人员代为告知明静解除合同，根据我国法律规定，合同具有相对性，我方即使要解除《存量房买卖合同》，也应当与明静解除，根本无须通过中介公司解除。且我方发短信给中介人员的短信，也仅仅是意向，并非正式告知合同相对方。
　　三、本院查明
　　双方签订的存量房买卖合同系真实意思表示，未违法法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按合同约定，积极履行合同义务。根据合肥市二手房交易的相关流程，双方签订资金托管协议后，明静方可将购房款存入托管账户。房屋契税缴纳亦需要张强、玉红配合。明静陈述，张强、玉红因不愿卖房，拒绝配合其办理资金托管等手续，导致其无法将购房款存入托管账户。明静的上述辩称符合二手房交易流程。
　　存量房买卖合同签订后，明静积极筹款并办理相关手续。再参照张强于2013年6月17日短信告知徐玉红拒绝履行合同的事实，可以认定系因张强、玉红单方违约，导致合同无法履行。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。张强、玉红未履行合同义务，因此应双倍返还明静定金2万元。
　　关于明静主张的损失赔偿金27000元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。鉴于明静并未实际向张强、玉红支付购房款，再参照明静的损失、履约情况等因素，原审法院认定张强、玉红根据定金合同承担的违约责任可以补偿明静的损失，故对明静的该项诉讼请求不予支持。
　　四、裁判结果
　　关于明静主张的损失赔偿金27000元。明静上诉主张应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定，判令张强、玉红赔偿损失。上述司法解释第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案存量房买卖合同系两个自然人之间的房屋买卖合同，故不适用上述司法解释。一审法院鉴于明静并未实际向张强、玉红支付购房款，再参照明静的损失、履约情况等因素，认定张强、玉红根据定金合同承担的违约责任可以补偿明静的损失，并无不当，本院予以维持。明静的上诉理由不能成立，本院不予支持。
　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(一)款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点为明静与张强、玉红签订的《存量房买卖合同》未能完全履行的责任应归责于哪一方，即系谁违约，如果系张强、玉红违约，其应承担何种违约责任。原审认定本案违约方为张强、玉红，张强、玉红则上诉称系明静违约。综合本案证据来看，明静作为房屋买受人，积极筹款并按规定流程办理相关手续。张强却于2013年6月17日向中介人员徐玉红发短信表示拒绝履行合同。虽然仅凭该短信，不能即认定系张强、玉红单方解除了与明静的存量房买卖合同，但此后张强、玉红确以实际行为表示未再履行案涉合同。
　　张强、玉红上诉称其于2013年6月19日办理房屋超标补款手续，证明其仍在积极履行合同。但张强、玉红并未有证据或实际行动证明其告知了明静这一事实，并按照流程规定与明静签订资金托管协议或双方去房屋所在地地税局报税。故明静未按照合同约定于2013年6月20日支付首付款的原因系张强、玉红未协助、配合履行相关手续，违约一方在张强、玉红。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。张强、玉红未履行合同义务，因此应双倍返还明静定金2万元。张强、玉红的上诉理由不能成立，不予支持。

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