共有房产一方签订合同，能否构成效力？

一．基本案情
原告诉称
        原告刘某一诉称：2016年8月14日，原告与被告陈某三在被告某某金服公司居间下就诉争房签署了《房产交易合同》，房屋建筑面积51.21平方米，合同约定总价款1170000元，原告支付被告陈某三定金200000元。2016年10月31日，原告与被告刘某二、陈某三应到房管局签署《天津市房产买卖协议》。2016年9月8日，被告某某金服公司工作人员电话通知原告，被告陈某三表示不卖诉争房了。2016年9月14日，被告陈某三与原告在被告某某金服公司处见面，明确表示不出售诉争房了，现请求法院解除原告与被告陈某三以刘某二名义签订的《房产交易合同》；被告陈某三返还原告定金200000元。

被告辩称 
        被告刘某二辩称：本人是诉争房所有权人，被告陈某三并未经本人授权和同意出售诉争房，本人自始至终均不知道合同的内容，而且本人也不同意以合同约定的价格出售房屋，本人也没有委托被告某某金服公司提供居间服务。因此本人与原告不存在房屋买卖合同关系，原告无权要求本人履行合同义务。原告在购买房屋过程中，被告某某金服公司在提供居间服务过程中未尽到对房屋出卖人资格的审慎注意义务，存在过错。 

        被告某某金服公司辩称：被告陈某三以刘某二妻子名义与原告及我公司签订了《房产交易合同》，原告对此事实认可，并在合同上签字。庭审中，得知陈某三与刘某二早已离婚，陈某三出售的诉争房产并不是其本人房产，故陈某三在签订此合同时存在欺诈行为，现我公司同意解除该房产交易合同，退还原告中介服务费和贷款服务费。原告主张的损失完全是由于陈某三欺诈行为签订合同导致的，故应由陈某三承担全部责任。

二．法院查明 
        本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，被告陈某三以被告刘某二名义在被告某某金服公司居间介绍下与原告签订了《房产交易合同》一份，该合同约定，出售方为刘某二即甲方，买受方为刘某一即乙方，经纪方为某某金服公司即丙方。被告刘某二将其所有的坐落于河北区某某小区XX号房屋出售给原告刘某一，房地产成交价为1170000元，原告于签订合同之时向出售方支付定金200000元，双方须于2016年10月31日前到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》。并约定除定金外的剩余房款1150000元，原告办理公积金按揭组合贷款等相关条款。在违约责任条款中约定了甲、乙、丙各方如有违约，应承担相应的违约责任。 
        该合同出售方“刘某二”签名是被告陈某三代刘某二签名捺手印，买受方为刘某一签名捺手印，经纪方加盖有某某金服公司合同专用章。上述合同签订后，原告向被告陈某三支付定金200000元.陈某三以刘某二名义为原告出具收取定金200000元的收据。同日，原告与被告陈某三还签字确认了被告某某金服公司出具的房地产经纪服务事项告知书一份，该告知书第三条关于交易房屋中第3项交易方约定:“签约的人是否是产权人本人，如不是，请查验《授权委托书》”。关于签约项中明确交易文本应由本人亲笔签署。 
        上述《房产交易合同》签订后，被告陈某三以本人未经诉争房所有权人刘某二的授权，后亦未得到追认，其无权出售诉争房为由，表示不同意履行与原告签订的《房产交易合同》。为此，原告以诉称为由来院起诉，后经庭审核实，被告刘某二不同意也不追认被告陈某三代为其出售房屋，为此，原告变更诉讼请求，请求法院支持其变更后的诉讼请求。

三．法院判决
解除原告与被告签订的《房产交易合同》 
        本判决生效后十日内，被告陈某三返还原告刘某一购房定金200000元。

四．律师点评 
        根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告刘某二是诉争房屋所有权人，但被告陈某三与原告就诉争房签订《房产交易合同》时，被告刘某二并未在场，《房产交易合同》及定金收据上“刘某二”的署名均为陈某三书写，被告陈某三在没有诉争房屋所有权人刘某二的授权委托的情况下与他人签订合同是无权代理行为，现被告刘某二明确表示对陈某三出卖诉争房屋的行为不作追认，被告陈某三的代理行为不发生效力，应由被告陈某三承担责任。 
        现原告主张被告陈某三返还其定金200000元，因被告陈某三在与原告就诉争房签订《房产交易合同》合同时，其本人明知不是诉争房的所有权人，也未经所有权人刘某二的授权，仍以被告刘某二名义与原告签订合同，嗣后，被告刘某二对陈某三的代理行为亦不予追认，致使合同无法继续履行，对此，被告陈某三应向原告承担一定的损害赔偿责任；被告某某金服公司在居间介绍原告与被告陈某三签订合同时，作为中介方应履行相应的审核义务，其单位在被告陈某三未提供房屋所有权人刘某二的委托手续的情况下即介绍双方签订合同，致使合同无法实际履行，对此作为中介方的被告某某金服公司亦应向原告承担一定的损害赔偿责任。 
        且在本案涉诉的《房产交易合同》中亦约定作为中介方如违约的，应承担相应的违约责任。而原告在与被告陈某三签订《房产交易合同》时也应当尽到一般买受人的注意义务，其明知陈某三并非房屋所有权人，陈某三是代为刘某二签名出售诉争房的，对此原告亦有一定责任。鉴于原告与被告陈某三及被告某某金服公司在签订《房产交易合同》中存在的过错程度，本院酌定原告刘某一、被告陈某三及被告某某金服公司承担责任的比例为1：7：2。