二手房居间协议中介不盖章有效吗

发布日期：2021-03-14 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　宁一向本院提出诉讼请求：1.双方解除《二手房买卖及居间合同》;2.许二向宁一支付房屋交易总额10%的违约金111000元;3.许二返还定金20000元;4.许二承担中介服务费11000元;5.本案全部诉讼费用由许二承担。事实和理由：2017年12月15日，在a公司的组织下，宁一和许二签订了《二手房买卖及居间合同》，宁一购买许二所有的涉案房屋。合同生效后，宁一按合同约定向许二支付20000元定金。经查，涉案房屋为许二与他人共有，且处于抵押状态，许二属无权处置他人共有财产。2018年3月19日，宁一以电话和短信的方式通知许二：自己首付款、银行贷款资料已准备好，办理过户马上就到期了，一直在等许二的手续，希望许二尽快办理相关手续。但许二均未作出任何回应，也未按合同约定履行合同义务。双方约定2018年3月20日共同办理房屋按揭手续，但涉案房屋由于处于抵押状态，无法办理按揭手续。经宁一长达一个多月的催告，许二拒绝承认，故宁一只好要求解除购房合同。许二的行为违反诚实信用原则，故依法提起诉讼。
　　二、被告辩称
　　许二答辩称，宁一单方面提出解除房产买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，宁一以自己的实际行为表明了不履行合同主要义务，许二同意解除《二手房买卖及居间合同》。本案合同的解除是由于本诉宁一不履行合同约定的义务导致合同不能继续履行;而且其单方面提出解除合同，责任在宁一，因此应该判定驳回宁一要求许二承担违约责任的诉请。
　　许二向本院提出诉讼请求：1.许二不向宁一退还定金，并支付许二违约金10000元;2.本诉及反诉的诉讼费均由宁一承担。
　　三、本院查明
　　综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年12月15日，宁一与许二及a公司签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：许二将房屋出售给宁一，购房款1110000元;宁一在合同签订当日向许二支付购房定金20000元;许二于2018年3月20日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，同日将首付款216000元存入双方约定的银行第三方监管账户;任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款10%的违约金，并承担a公司应收取的所有服务费。2017年12月19日，宁一向a公司支付了中介服务费10000元，2018年3月30日，宁一又向a公司支付了1000元的中介服务费。2017年12月20日，宁一向许二支付了20000元的购房定金。
　　另查明，涉案房屋为许二与许三共同所有，该房屋上有2笔抵押登记，无查封登记，无预告登记。2017年12月1日，许三出具一份授权书，表示同意出售涉案房屋，并授权许二代表许三处理涉案房屋的相关事宜，签署相关文件。
　　四，裁判结果
　　一、解除原告(反诉被告)宁一与被告(反诉原告)许二2017年12月15日签订的《二手房买卖及居间合同》;
　　二、被告(反诉原告)许二在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)宁一返还定金20000元;
　　三、被告(反诉原告)许二在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)宁一支付违约金111000元;
　　四、被告(反诉原告)许二在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)宁一赔偿中介服务费11000元;
　　五、驳回被告(反诉原告)许二的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　虽然涉案房屋为许二与案外人许三共有，但许三对许二处分该房屋并未提出异议，并且出具了授权书，授权许二代表其处理涉案房屋，故许二以个人身份与宁一签订《二手房买卖及居间合同》有效。许二与宁一签订的《二手房买卖及居间合同》是在平等、自愿的基础上签订的合同，并符合法律规定，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。宁一要求解除与许二签订的《二手房买卖及居间合同》，许二表示同意，故双方签订的合同可以解除。
　　关于宁一和许二在履行双方签订的《二手房买卖及居间合同》时是否构成违约的问题。宁一认为许二没有在合同第五条第2点约定的2018年3月20日，宁一向银行申请按揭贷款前还清欠款并办理完成涉案房屋的他项权证注销手续，构成违约。许二认为，宁一应当先自行履行完合同第五条第2点约定的于2018年3月20日前向银行申请按揭贷款以及将首付款存入双方约定的银行第三方监管账户这两项义务后，许二才需要履行其合同义务，完成解押及办理房屋过户手续。
　　由于许二构成违约，根据合同约定和法律规定，应当返还定金并承担违约责任。宁一诉请要求许二返还购房定金20000元有事实和法律依据，本院支持。《二手房买卖及居间合同》第十二条第1点约定，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款10%的违约金，并承担a公司应收取的所有服务费。现许二违约，根据约定应当向宁一支付房产总价款的10%的违约金，合同中约定，涉案房屋总价款为1110000元，故许二应当支付的违约金为111000元。同时，宁一向a公司支付了11000元的中介服务费，根据约定，该费用也应当由许二承担。
　　至于许二认为宁一既要求许二返还购房定金又要求许二支付违约金没有法律依据的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这表示，违约金和定金罚则只能二选一，而定金罚则指的是，收取了定金又没有履行约定债务的一方，应当双倍返还。现在，宁一并未要求许二双倍返还购房定金，而是仅要求许二退回其已经收取的购房定金;宁一并没有适用定金罚则，而是选择了适用违约金;这并未违反法律的规定。

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