未备案的商品房，预售合同是否有效

一、原告诉称　　
   原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期办理小产证违约金(以下币种同)111,026元【以总房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年10月30日至2018年4月26日止计543天，即(房价)×4.9%(1+50%)÷360×(543天)】;2、判令被告提供给原告所购房屋的《新建商品房质量保证书》(以下简称《质量保证书》)和《新建商品房使用说明书》(以下简称《使用说明书》)。　　
   事实与理由：2015年12月19日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买a室房屋(以下简称系争房屋)，被告应于2016年7月30日前交付系争房屋并提供《质量保证书》和《使用说明书》，但未约定大产证的办理时间。2016年7月30日，被告交付了毛坯状态的系争房屋。2017年7月30日，被告委托的装修公司将装修完毕的系争房屋交付原告。被告在2018年4月13日取得新建商品房房地产初始登记的大产证后，于2018年4月26日向全体业主发送《关于尽快签署房屋交接书办理产证等事宜的通知》，通知业主于同年4月28日至5月13日办理业主产证等事宜。之后，原告签署了《房地产权证登记申请书》和《房屋交接书》。因双方在预售合同中未约定大产证的办理时间，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖司法解释)第十八条的规定，而被告在2016年7月30日交付房屋后，未在交房后90天内取得大产证，致原告不能办理系争房屋的小产证，被告应承担违约责任。同时，被告还应按约履行交付原告《质量保证书》和《使用说明书》的义务，故原告诉至法院。　　
   二、被告辩称　　
   被告a公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、首先，商品房买卖司法解释第十八条的适用前提是当事人对于办理小产证的时限没有特殊约定，而原、被告在双方签署的《商品房预售合同》第十四条中对办理小产证的前提、资料、时限等作出了特殊约定，故本案不适用该司法解释之规定。其次，《房屋交接书》系办理房屋过户手续的必备文件，并非实际交付房屋的标志，被告已于2016年7月30日按约交付房屋，并无任何违约行为，故不应承担违约责任。2、关于《质量保证书》和《使用说明书》的诉请，首先，被告向原告交付房屋时，原告并未以未提供《质量保证书》和《使用说明书》为由拒收房屋，也未在交房期间内提出任何异议，故双方以事实行为变更了合同的该约定，原告已经以其行为同意被告不提供该两书。其次，根据《关于统一使用(2013年版)和(2013年版)的通知》(沪房管建(2013)67号文件)，《质量保证书》、《使用说明书》的发放仅适用于住宅项目，本项目为商业办公性质，而非住宅，无需发放。再次，对于商业办公性质项目的两书无任何指导版本及意见，开发商也无可参考的政策依据，合同中之所以出现两书的约定，系因格式版本所致。如原告坚持要求被告提供，被告仅能提供具有形式意义而不具有实质意义的两书。　　
   三、本院查明　　
   根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年12月19日，张三(乙方、买方)与a公司(甲方、卖方)签订一份《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，总房价款1,001,476元。合同第十一条约定：甲方定于2016年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。　　
   合同签订后，张三向a公司付清了全部购房款，a公司向其开具了对应金额的发票。2016年7月30日，a公司将系争房屋毛坯交付张三。2017年7月30日，系争房屋在精装修完成后交付给张三。2018年4月26日，a公司向全体业主发出《关于尽快签署房屋交接书办理产证等事宜的通知》，通知全体业主于同年4月28日至5月13日前往售楼处签署房屋交接书及领取办理不动产登记资料等事宜。之后，张三签署了《房屋交接书》并取得了系争房屋的房地产权证(小产证)。　　
   四、裁判结果　　
   被告a置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》交付原告张三;　　原告张三的其余诉讼请求不予支持。　　
   五、律师点评　　
   张三与a公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。关于a公司是否存在逾期办理小产证的违约行为，张三主张按照商品房买卖司法解释第十八条第一款第(二)项的规定来确定a公司办理房地产权证(小产证)的履行期限，但该条款适用的前提为当事人之间对于办理房地产权证(小产证)的期限未作特殊约定的情形。本案中，张三与a公司所签订的商品房预售合同第十四条约定的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，对于合同有约定的，应当从其约定。虽然合同未对大产证办理的具体日期进行约定，但张三签订合同时并未就此提出异议，应当视为其同意a公司在合理期限内办理大产证，故对于张三称预售合同未明确约定大产证的办理时间，应当视为未约定的意见，不予采纳。　　
   结合本市对商业办公项目开展清理核查及整顿工作等实际情况，认为a公司取得大产证的合理时间为2018年1月15日前。按照预售合同约定，a公司最晚应于2018年8月13日前协助张三办理系争房屋的产权过户手续。现a公司已于2018年4月26日通知所有业主领取办证资料并配合办证，且张三目前已取得了系争房屋的小产证，故张三主张逾期办理小产证违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于《质量保证书》和《使用说明书》的诉请，因合同第十三条约定在房屋交接验收时，a公司应向张三提供《质量保证书》和《使用说明书》，现a公司未提供上述材料，显属违约，故对张三要求a公司交付《质量保证书》和《使用说明书》的诉请予以支持。