房屋未竣工导致逾期交房给买房造成的损失由谁承担

原告诉称原告张三诉称：我与S公司于2011年5月2日签订了《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买了1号房屋，合同签订后我交纳了全部购房款5183360元。2014年3月11日S公司在建设委员会完成了竣工验收备案。根据《预售合同》约定S公司应于2011年11月28日前向我交付该商品房，逾期交房的按我已付款总额每日万分之一的比例支付违约金。2014年12月我收到了S公司发出的《入住催办函》，12月7日我到达房屋所在地发现小区内的施工现场十分混乱，车辆无法入住。住宅楼前的道路挖了深沟，我无法进入1号房屋，涉案房屋根本不具备交付条件，我没有收房。《预售合同》还约定S公司应于2012年12月28日前取得商品房所在楼栋的权属证明，逾期取得的按我已付款每日万分之一的比例支付违约金。故起诉要求：1、请求法院判令S公司赔偿我自2011年11月29日至2014年3月10日的逾期交房违约金426979.8元；2、请求法院判令S公司赔偿我自2014年3月11日至2014年10月16日的逾期办理楼栋权属证明违约金114033.9元。
    被告辩称被告S公司辩称：我公司不同意向张三支付逾期交房违约金。根据《预售合同》第35页补充协议十4-2的约定，我公司多次向张三发出入住通知书，张三均未到指定地点办理入住事宜，因此不同意支付逾期交房违约金。我公司亦不同意支付逾期办理楼栋权属证明违约金，张三由于付款逾期以及没有实际的办理入住，对于楼栋权属证明事宜并没有给张三造成实际的经济损失，也未产生任何影响，是由于张三本人自身原因造成，因此应由张三自行承担。2012年12月27日前的逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，我公司不同意支付，张三在此前从未向我公司主张过逾期交房的违约金。2014年10月17日我公司已经取得了该楼的楼栋权属证明。 
    本院查明2010年底，原告张三至S公司开发建设的北京ONE项目看房，选定1号房屋，并于2010年12月7日支付购房款100万元。2011年5月2日，原告张三作为买受人与被告S公司作为出卖人签订《预售合同》，张三购买1号房屋，合同约定房屋总价款为5183360元。签订合同当日，张三支付购房款160.336万元。《预售合同》第十二条交付条件约定：S公司应当在2011年11月28日前向张三交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。合同签订后，张三于2011年6月3日支付购房款156万元，于2012年1月14日支付购房款102万元。2012年1月14日，S公司为张三出具总房款5183360元的发票。2011年11月28日，S公司并未通知张三收房。2014年3月11日，S公司取得1号房屋所在的4号住宅楼的竣工验收备案表，2014年10月17日S公司取得107房屋所在的4号住宅楼的楼栋权属证明。在本案审理过程中，S公司提供2012年4月20日及2012年4月26日向张三在《预售合同》中约定的地址邮寄《入住通知书》的邮件寄件人存联两份，通知张三于2012年4月28日至2012年5月30日办理入住手续，4月20日的邮件被退回，且收件人姓名有误，4月26日的邮件，S公司未提供签收情况。张三称没有收到两份邮件，并称2012年5月时1号房屋并不符合交付条件。2014年11月27日，S公司向张三发出了《入住催办函》，通知张三在2014年12月1日办理入住手续。张三称曾于2014年12月7日至1号房屋看房，并提供照片四张，称房屋周边还处于施工状态。 
    裁判结果一、被告S公司给付原告张三逾期交房违约金人民币四十二万六千九百七十九元八角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告S公司给付原告张三迟延办理楼栋权属证明违约金人民币十一万四千零三十三元九角，于本判决生效之日起七日内执行清。 
    律师点评依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告张三与被告S公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第十二条的规定，S公司应于2011年11月28日前向张三交付1号房屋，按照合同第二十二条之规定，S公司应在2012年12月28日前办理完毕楼栋权属证明。但截止2014年3月11日S公司才办理完毕1号房屋所在的4号住宅楼的竣工备案验收手续，截止2014年10月17日S公司才取得4号住宅楼的楼栋权属证明，S公司逾期交房及逾期办理楼栋权属证明均已构成违约。S公司办理完毕竣工验收备案手续的时间已经晚于合同约定的办理完毕楼栋权属证明的时间，至此该楼栋的权属证明已经不能按时取得，必然产生逾期取得楼栋权属证明的违约行为。现两种违约行为的重复期间的违约金，张三对2011年11月29日至2014年3月10日期间选择要求S公司支付逾期交房违约金、对2014年3月11日至2014年10月16日期间选择要求S公司支付逾期办理取得楼栋权属证明的违约金，理由正当，证据充分，张三主张的违约金的金额计算无误，法院依法予以支持。S公司虽于2012年4月向张三邮寄了入住通知，通知张三办理入住手续，但当时1号房屋并不符合交付条件。且S公司延期交房一直处于持续状态，故对S公司称张三主张的2012年12月27日前的逾期交房违约金已经超过了诉讼时效的答辩意见，法院依法不予采纳。