借名买房实际拥有人应当持有房屋票据

发布日期：2021-05-29 作者：靳双权律师

原告诉称
张三向本院提出诉讼请求：1、李四、李五、李六协助张三办理北京市丰台区一号房屋过户登记手续，将该房屋的权属转移登记至张三名下；2、诉讼费用由李四、李五、李六承担。
事实和理由：被告李四、李五原住丰台区。2004年，北京M公司对B村进行危改项目建设。B村二号院有在册户口4名：被告李四、王五、李七、李五。王五为被告李四之妻、被告李五及李六之母。
经人介绍，王五与原告张三于2005年6月6日达成借名买房协议，原告张三为实际购房人和出资人，王五为名义购房人，原告张三以王五的名义从北京M公司购买一号房屋，建筑面积38.51平方米，购房单价3700元每平米。该房产权属于原告张三所有，王五协助原告张三办理房产证及过户手续。为此，王五向原告张三出具《声明书》。被告李四对上述事实知情同意。同日，王五作为名义购房人与北京M公司签订《丰台区B村拆迁回购房协议书》。原告张三作为实际购房人即实际出资人向北京M公司交纳全部房款142487元及入住相关费用，原告开始居住使用房屋。
入住至今，原告张三多次要求王五协助办理房屋过户登记手续，王五以身体有病为由拖延。2011年1月25日，王五因病去世。2015年10月，三被告起诉原告要求腾退房屋，法院判决驳回三被告诉讼请求。2016年5月，发不动产权证书。2016年12月，三被告再次起诉原告要求腾退，后三被告撤诉。现张三为维护自身合法权益，特提起诉讼。

被告辩称
李四、李五、李六辩称，原告起诉不属实。其不能证明是原告直接支付了购房款，要求法院调查取证支付房款的证据。原告不是北京居民，不具备购房资格，借名买房违反了国家强制性规定。原告与王五是亲戚，原告知道房屋是王五全家的共同财产，王五个人无权处分涉案房屋。现房屋在被告名下，是被告的房屋，原告无权要求过户。张三与被告存在口头租赁协议，张三为办理暂住证，向李四和王五要了回购房协议和发票，张三于2006年至2017年一直租赁该房屋。

本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2018年6月15日，本院作出民事判决书，认定了如下事实：李四与王五系夫妻关系，生有一子李六、一女李五。2004年，因李四一家原居住地区即北京市丰台区B村地区进行拆迁，北京M公司为李四一家安置了四套回迁房屋。2005年6月6日，王五（买受人）与M公司（出卖人）就上述其中一套拆迁安置房的回购事宜签订《丰台区B村拆迁回购房合同》约定，王五以价款142487元购买北京市丰台区一号房屋。当日，张三与王五就上述拆迁房屋指标转让事宜共同签署《声明书》约定，今有甲方王五允许乙方张三利用甲方的拆迁名额购买北京市丰台区一号房屋，建筑面积38.51平方米；双方同意购房单价为3700元米；总价款为142487元；特此声明：此房产权完全属于乙方个人所有，并由甲方协助乙方办理房产证，及过户等一切相关手续。随后，张三以王五名义向M公司支付购房款142487元并办理了涉案房屋的入住手续。此后，李四一家就张三购买涉案房屋事宜均未提出异议。2011年1月25日，王五因病死亡。
2015年10月19日，李四、李五、李六将张三诉至本院，要求张三腾退涉案房屋。本院以民事判决书判决，驳回了李四、李五、李六的诉讼请求。判决后，双方均未上诉。2016年5月17日，李四、李五、李六经权属登记部门核发了涉案房屋的产权证。
2017年4月，张三提起本案诉讼。庭审中，张三提交声明书、丰台区B村拆迁回购房协议书、房款发票、物业费发票、水费、电费、垃圾费、有线电视费、宽带费收据、停车位管理协议及停车费收据，证明张三与王五存在借名买房关系，张三实际支付了购房款，并入住房屋至今。
李四、李五、李六称，房款是王五和李四共同支付的，但无法提交证据。李四、李五、李六又称，张三与王五是亲戚，2006年张三为了贷款，将购房协议、购房发票借走了，用于抵押。为此，李四、李五、李六提交张三书写的证明书一份，内容为：今日拿购房协议抵押给赵六与王五无关。张三称，该证明书是其与朋友做生意，没有钱，只有刚买的房，朋友说房子还不是我的，我们就去了王五家里，李四也在，写证明是为了说明房子是我的，与王五无关。
在本案审理过程中，根据李四、李五、李六的鉴定申请，对现有送检材料检验分析认为：检材与样本中的“王五”签名字迹是同一人书写。
另，李四、李五、李六于2018年2月26日向本院提起诉讼，要求确认上述《声明书》无效。本院经审理后，作出民事判决书，驳回了李四、李五、李六的诉讼请求。李四、李五、李六上诉后，北京市第二中级人民法院作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。

裁判结果
被告李四、李五、李六于本判决生效之日起七日内协助原告张三将北京市丰台区一号房屋的所有权转移登记至原告张三名下。

律师点评
张三与王五签署的《声明书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，双方签订《声明书》后，一号房屋由张三实际出资购买，房屋产权材料由张三持有，购买后由张三居住使用并由张三交纳房屋后续使用费用。上述事实符合借名买房的交易习惯，法院对于双方存在借名买房关系予以确认。李四、李五、李六抗辩称双方系租赁关系，但未提交充分的证据予以证明，法院对其抗辩理由不予采信。现张三要求李四、李五、李六协助办理一号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。

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