借名买房借名人擅自将房屋出卖,实际出资人是否可以主张返还?

一、原告诉称
　　马华在原审法院诉称：我与马钢系兄弟关系。2009年3月，我欲购买a号房屋，当时，由于我在经营房地产业务，我名下已有多处房产不能贷款，所以就以马钢的名义购买了a号房屋，并将房屋产权登记在马钢名下，该房屋总价款是140万元，我支付了首付款60万元，并以马钢名义在银行贷款80万元，此后，也是由我按月以马钢名义偿还贷款，我购买房屋后，该房屋一直由我管理，近两年，有时马钢回国偶尔居住，现我因儿子学业成就欲去工作，所以要求马钢将房屋过户到我名下，但遭拒绝，我多次与马钢协商未果，无奈诉至法院，请求法院依法判令解除我方与马钢于2009年3月达成的关于借马钢名义购买涉案a号房屋的口头合同，请求法院判决马钢返还我首付款、已经偿还的银行贷款及房屋市场差价共计300万元，并要求诉讼费由马钢负担。
　　二、被告辩称
　　马钢在原审法院辩称：我不同意马华的诉讼请求。李婧立在原审法院述称：我方不认可马华与马钢之间有借名买房的协议，涉案a号房屋就是马钢的，马华与马钢是兄弟关系，我方与马钢的离婚诉讼正在进行，马华一直参与我与马钢的离婚事宜中。涉案的a号房屋是我与马钢的共同财产，因此请求法院依法查明事实，防止马华与马钢串通损害我方的合法权益。涉案a号房屋的月供都是以马钢的名义偿还的，我方也提交了偿还银行月供的相关资料，月供不是马华偿还的。综上，我方不同意马华的诉讼请求。
　　三、本院查明
　　2009年年初，马钢房地产公司的居间服务下，购买了a号房屋，购房总价款为140万元，后马钢给付房屋首付款60万元。2009年3月31日，马钢与对涉诉房屋进行了房屋所有权转移登记申请，2009年4月7日，马钢取得涉诉房屋所有权证书，2009年4月29日，马钢提出房屋抵押权设立登记申请，用涉诉房屋抵押贷款79万元，该笔款项转入名下。2009年5月11日涉诉房屋办理了抵押登记。本案审理过程中，经法院核实，截止到2015年10月19日，涉案a号房屋尚欠银行本金余额为424837.32元。
　　本案审理过程中，马华称a号房屋的实际购买人是其本人，其在房地产公司的介绍下知晓了出售涉案房屋的信息，在房地产公司的业务员×居间介绍下决定购买涉案房屋，因当时其已经有多套房屋均系贷款购买，因此其贷款购买涉案a号房屋被银行告知无法办理，为此其与马钢商定以马钢的名义购买涉案房屋，并以马钢的名义办理涉案房屋的贷款手续。涉案a号房屋的首付款是其凑齐后汇入马钢账户的，涉案房屋的银行贷款也一直是由其本人按月偿还的。马华提交了个人住房抵押及担保借款合同三份，用以证明其存在多处房贷的事实，因贷款资信问题无法通过办理银行贷款方式支付剩余涉案房屋购房款的事实。
　　马钢对马华陈述的上述借名买房的情况予以认可，并称首付款及银行贷款均系马华支付及偿还的。李婧立对马华及马钢的借名买房、马华支付首付款及偿还银行贷款的说法不予认可，称涉案房屋的首付款系以马钢名义支付的，银行贷款也是以马钢名义偿还的，因此a号房屋系马钢购买的，应当归属于马钢所有。
　　马华称因其非系市户籍人口，且在市未交纳社保，因此不符合市现在的购房资格，无法取得涉案a号房屋的所有权，因此其要求解除其与马钢之间的关于借名购买涉案a号房屋的口头协议，并要求马钢退还首付款、已经偿还的银行贷款及涉案房屋的市场差价共计300万元。
　　四、裁判结果
　　公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。本案中双方及第三人争议的第一个焦点问题是马华与马钢之间是否存在借名买房的协议。结合马华购买涉案房屋前已经有多处房贷的事实，可以认定因马华存在多处房贷，无法通过办理银行贷款方式支付剩余购房款，因此借用马钢名义购买涉案房屋的事实，进而可以证明马华与马钢之间借名买房，存在借名买房协议的事实。关于马钢应当返还马华支付的首付款、偿还的银行贷款及房屋增值的具体数额，由法院根据涉案房屋尚存的银行贷款情况、涉案房屋的现值(以评估报告结果为准)及本案的案情予以酌情确定。
　　李婧立表示涉案房屋系由马钢购买，银行贷款亦系由马钢偿还的述称，与本案查明的事实相悖，且李婧立对涉案房屋的购买过程、购房款的出资等情况均不知情，故法院对李婧立的上述说法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除马华与马钢之间关于马华借用马钢名义购买a号房屋的借名买房协议;二、马钢给付马华首付款、已经偿还的银行贷款及房屋增值补偿人民币二百四十万元，于本判决生效之日起十日内执行清;三、驳回马华的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本案诉争的主要问题为以下几方面：
　　一、马华与马钢之间是否存在借名买房的协议。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。马华主张以马钢的名义购买了a号房屋，马华应当提供证据予以证明。从诉讼中马华的陈述来看，马华与马钢之间没有书面协议，且马华提起本案诉讼时，是在李婧立与马钢离婚诉讼期间，李婧立不认可马华与马钢之间存在借名买房关系，李婧立认为因其与马钢之间存在离婚诉讼，马钢为转移夫妻共同财产，与马华合谋提起本案诉讼;鉴于马钢与李婧立离婚诉讼的背景及李婧立主张马钢可能存在转移夫妻共同财产的情形，因此a号房屋权属的变动涉及到李婧立的利益，仅凭马华与马钢之间认可借名买房，不能认定马华与马钢之间存在借名买房协议。
　　二、马华提供的证据能否证明其与马钢之间存在事实上的借名买房关系。诉争的a号房屋登记在马钢名下，马华提出a号房屋由其出资并借用马钢的名义购买，虽然马钢认可马华的主张，但李婧立不予认可，故马华、马钢应当承担举证责任，证明双方协议的真实性。虽然马华提供了的证言，也到法院作了谈话笔录，但在李婧立对证人的书面证言及谈话笔录有异议的情况下，应当出庭作证，但未出庭作证，不符合证人证言出庭作证的法律规定。