二手房屋买卖合同法律风险防范（四）——付款条款

在前一篇文章中我们是站在卖方收款角度，本篇文章我从买方角度分析付款条款可能产生的风险。二者存在矛盾的地方，但是也存在相通的地方，二手房买卖需要做到双赢，而不是损害任何一方的利益。上一篇文章讲过，二手房居间买卖合同协议中对付款的约定十分格式化，笼统的约定首付款（含定金）多少，尾款多少勾选银行贷款方式支付，往往还由中介负责办理，买方协助，这种约定，为日后房地产买卖合同纠纷埋下了伏笔。
作为买方来说，你真的能够按期付款给卖方吗？你能确保银行贷款一定足额按时贷款下来吗？如果银行放款时间不确定或不足额卖方起诉怎么办？首付款和过户到底哪个先哪个后？签了二手房买卖合同协议，发现自己还是有点乱，说明合同协议约定还是不够准确，缺乏可操作性。
对于买方来说，合同目的就是取得房屋产权。因此，买方往往关注过户时间和交房时间，在前期文章中已经就房屋现状条款进行了详细说明，这里就不再重复。买方应当如何约定付款，才能让自己避免法律风险，这是本文关心的问题。

首先，格式合同往往会有定金条款，一般是签订合同当天支付购房定金，对于定金，存在解约定金等多种定金，以后再聊。支付定金给居间方还是对方，不算是大问题。问题往往出在首付款付款时间。作为在金华执业十余年的房地产律师，我们发现实务中大部分合同是描述为在某某日期过户，过户当日支付首付款，这种约定日后会导致矛盾。买卖双方都很谨慎，你先过户我再付钱，另一方则要你先付钱我再过户，双方都不违约，但是矛盾来了，一方带着钱一方带着证，都在过户大厅等着，就是谁都不让谁，然后由中介提出一个方案，比如钱押在中介办过户，或过户资料签好放在中介手上同时付钱，有些时候就开始取证证明对方违约，然后不欢而散，是不是很有意思。因此，在约定首付款支付时间时，应当约定清楚支付首付款与过户的关系，避免类似情形的发生，可以明确买方开具现金支票在办妥过户手续同时交付卖方，或明确约定某个节点支付。
其次，尾款支付方式确定。对于买方来说，确实不能确定自己何时能够支付尾款，而很多居间方会告知肯定没问题，促成交易，此时买方可以先让居间方评估贷款能力等因素，如果居间方保证没问题的，可以让他出具保证函，否则就得慎重，如果银行贷款不下来或不能贷怎么办？贷不下来如果可以自筹解决的，没有关系，大不了到时候不贷款了，如果自己解决不了，作为买方，就需要考虑特殊条款，明确如果在某个期间内贷款不了，如何解约，如何承担过户税费等，你不说清楚，人家会查封变卖你的房产再支付尾款，最后落得房钱两空，就没有意思了。最终闹矛盾时很多买方会说中介保证没问题的，要知道中介这个时候不会承认的。
因此，对于买方来说，一定要评估自己的付款能力，如果确实有问题一定要在合同中明确好退路。