名为民间借贷实为房屋买卖的合同有效吗

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原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年6月22日签订的《借款合同》及《协议书》；2.被告返还购房款4393819元并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，从2020年2月1日计算至实际返还之日。
事实和理由：2019年6月22日，原、被告签订《借款合同》，约定原告提供借款4393819元给被告，事实上上述款项是原告为购买被告开发的意向房屋所支付的购房款。双方于同日签订《协议书》，约定当原告的意向房屋即北京市朝阳区1号房屋（以下简称涉案房屋）所在楼栋取得《不动产权证书》即具备现房销售手续后，在原告《借款合同》项下本金持续提供至被告取得该楼栋《不动产权证书》之日及原告向被告提供实际有效借款达10983819元的，原告有权按照10983819元的价格购买涉案房屋。后原告实际向被告支付了4393819元，但被告一直未取得所在楼栋大产权证。
经查，被告近期还出现了资不抵债、多次涉诉、法定代表人被签发限制消费令等情形，具有丧失或可能丧失履行债务能力的可能性。通过被告销售人员张某山，原告已于2019年12月3日提出了《退房申请》、《借款合同终止协议书》，之后又多次发送律师函再次通知退款。被告理应及时退还借款并支付相应利息。为了维护自身合法权益，现起诉至法院。

被告辩称
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。《协议书》中并未约定被告取得涉案房屋所在楼栋不动产权证书的具体时间，原告对于涉案房屋暂时不具备现房销售条件知悉且认可，《协议书》并不存在履行不能的情形，应当继续履行，不同意退款。此外，《借款合同》并未约定利息，原告主张利息没有法律和事实依据。

本院查明
2019年6月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方提供借款本金4393819元，应将全部借款本金于2019年6月22日前全部汇入甲方指定账户；借款期限据实计算，自借款本金全部汇入甲方账户之日起计算至实际偿还借款本金之日止，乙方分二笔将借款本金汇入甲方账户，2019年6月15日汇入第一笔1000000元，2019年6月22日汇入第二笔3393819元；乙方向甲方提供免息借款本金，甲方不向乙方支付任何利息；乙方要求一次性收回借款本金的（乙方不得分笔提前收回本金），甲方应在收到乙方通知之日起60日内一次性给付乙方全部借款本金。
同日，双方又签订《协议书》一份，约定：鉴于甲乙双方于2019年6月26日就乙方向甲方提供借款之相关事宜签订了《借款合同》，为此双方经协商一致达成本协议内容，以资共同信守；乙方看好甲方开发的涉案房屋，未来有意向购买，该房屋暂定建筑面积146.11平方米，建筑面积单价每平方米77500元，房屋总价款暂定10983819元；意向房屋所在楼栋取得《不动产权证书》即具备现房销售手续后，在乙方《借款合同》项下本金足额持续提供至甲方取得该楼栋《不动产权证书》之日及乙方已向甲方提供实际有效借款达10983819元的，乙方有权选择按第一条约定的价格购买房屋；乙方选择购买房屋的，乙方应在甲方通知的期限内前往甲方处签订《买卖合同》，乙方意向房屋所在楼栋取得《不动产权证书》后，乙方放弃购买房屋的，甲方即可提前向乙方偿还《借款合同》项下本金，《借款合同》提前终止且双方互不承担责任。
双方均确认原告已向被告支付4393819元、涉案房屋所在楼栋尚未取得《不动产权证书》。

裁判结果
一、解除原告李某杰与被告S公司于二○一九年六月二十二日签订的《借款合同》及《协议书》；
二、被告S公司于本判决书生效之日起七日内退还原告李某杰4393819元；
三、驳回原告李某杰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行各自的义务。
本案中，原、被告之间虽签订有《借款合同》，但该《借款合同》并非孤立存在，双方还同时就涉案房屋的买卖事宜签订了《协议书》，约定条件成熟时原告可选择购买涉案房屋，可见双方之间并不存在真实的借贷关系，原告基于《借款合同》向被告支付的款项实为意图购买涉案房屋的预付款，双方之间实为房屋买卖合同关系。双方争议的焦点在于《协议书》、《借款合同》是否应当解除，原告举证证明了在《协议书》签订后，被告产生了经营状况恶化、可能影响合同履行的客观情形，被告亦未举证证明其在《协议书》签订后为继续推进涉案房屋交易进行了实质性准备工作，故原告以被告预期违约、自己行使过不安抗辩权为由要求解除《协议书》，予以支持。
《协议书》及《借款合同》解除后，被告理应将收取的款项予以返还。关于利息，原告并未举证证明其已将要求解除合同、退还款项的意思表示有效送达给了被告，且其在最后一份律师函中仍然表示出了继续履约的意愿，另外，考虑到双方关于“借款”也未约定利息，故关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。