城镇居民购买农村宅基地房屋，合同效力如何认定？如何解决村民与非村民的利益冲突？

随着房价居高不下，农村宅基地房屋交易越来越多，这种交易，一般双方只签了买卖合同或合资建房合同或赠与合同，无法办理过户手续。那么实务中应如何认定该类合同的效力？合同无效的法律后果又是怎样的？一、结合我们团队处理的大量宅基地房屋纠纷的案例，该类型合同纠纷主要存在以下几种情况：1、村民将自己名下的宅基地房屋出售给非村民，双方签署房屋买卖合同——房屋买卖合同无效。【裁判要旨】非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反了《土地管理法》的相关规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，买卖合同应属无效。2、村民出地，非村民出资，合资建房后各自取得一部分房屋——合资建房合同无效。【裁判要旨】合资建房的形式实际上是变相转让农村宅基地使用权，由于宅基地属于农村集体土地，只有本村集体成员才能享有宅基地的使用权，非本村集体成员不能享有该项权利，本村集体成员以合作建房的形式转让宅基地使用权，有违法律规定和国家政策，故亦应认定为无效合同。3、村民将自己名下的宅基地房屋出售给非本村村民，村民与非村民签署赠与合同并办理公证——赠与合同/赠与公证无效。【裁判要旨】村民与非村民签署的《赠与合同》违反了法律关于禁止集体土地所有权和宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定，应认定为无效合同4、村民在自有宅基地房屋上加建或拆除自有宅基地房屋重建的房屋，未取得合法报建手续，出售给非村民——是否认定合同无效应当行政前置，法院不予处理。【裁判要旨】涉案土地上新建的房屋并未向行政部门申请报建，属于违法建筑，需先由行政部门处理后才能确定其财产权益关系，因此，原告主张合同无效的诉讼请求法院不宜先行处理，裁定驳回起诉。5、村民已取得合法报建手续，但未办理宅基地使用证的“小产权房”买卖合同——是否认定无效的纠纷要综合评定。【裁判要旨】对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
综上，禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖或赠与或合资建房合同无效，是处理此类纠纷案件的认定基准或者说一般原则。
二、司法实践中，不排除在特殊情况下认定此类交易合同有效，如以下几种情况： 1、出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。
2、城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。
3、城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。
4、买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。
5、在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。
6、对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。
7、城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效。
三、律师分析
1、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，是处理此类纠纷案件的一般原则。但是在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。
2、法院处理合同无效的法律后果，也要结合双方的交易时间、交易价格、当时的政策法规、以及历史背景和社会影响，在支持出售一方返还房屋的同时，也要充分考虑土地、房屋升值带来的预期的利益损失及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失，支持原购房一方的信赖利益损失。




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