北海仲裁委员会就申请人对被申请人商品房买卖合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】
申请人称: 2019年1月，申请人向被申请人甲购买位于某市某某路某产业城3套房屋并与被申请人甲分别签订了3份《房屋买卖合同》后，申请人就购买的3套房屋的付款问题，与被申请人甲、被申请人乙分别签订了3份《协议书》，约定由被申请人乙代申请人垫付三套房屋的部分房款。

以上《协议书》签订后，被申请人乙没有按约付款，至申请人申请仲裁时也未履行垫付义务。申请人于2019年6月自行向被申请人甲支付了申请人应支付部分的房款。2019年10月申请人与被申请人甲签订了《关于调整付款方式的补充协议》，约定由申请人自行分期付完剩余房款。2020年3月，申请人已自行向被申请人甲直接支付完毕涉案3套房屋的全部房款。被申请人乙未履行过任何垫资义务的行为已构成根本违约。申请人与被申请人乙签订的《协议书》无继续履行的必要，已自行终止。为此，申请人向北海仲裁委员会提出仲裁，请求裁决被申请人乙：1.向申请人支付违约金XXX元（违约金按被申请人乙应代付的三套房屋房款之和的10%计算）；2.补偿申请人聘请律师支出的律师费XXX元；3.承担本案的仲裁费及保全费。

被申请人甲辩称：2019年1月申请人与被申请人甲签订了《房屋买卖合同》，购买被申请人甲开发的3套房屋。在履行《房屋买卖合同》过程中，被申请人甲已全面履行各项义务。且在履行被申请人甲与申请人及被申请人乙签订的《协议书》的过程中，被申请人甲亦未有违约行为。本案的申请人在仲裁请求中没有要求被申请人甲向申请人承担任何责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条等规定确立的“不告不理”原则，不属于申请人仲裁请求的事项，仲裁庭不得进行审理和裁决。请求仲裁庭依法裁决，保护被申请人甲的合法权利。

被申请人乙辩称：1.申请人举证的《协议书》不是双方当事人的真实意思表示，对各方当事人没有约束力。2.申请人和被申请人甲之间的房屋买卖合同涉及的房款支付问题，应当由房屋买卖合同的买方即申请人履行支付，被申请人乙没有义务代为支付。申请人与两被申请人签订的《协议书》已发生了事实上的变更，由原来约定被申请人乙代付房款，变更为由申请人直接支付3套房的房款给被申请人甲，与被申请人乙无关。3.申请人在申请书中所述的《协议书》没有履行的必要，已经自行终止，也构成了事实上的情势变更，因此申请人请求被申请人乙承担违约责任，没有事实及法律依据，请求驳回申请人对被申请人乙的仲裁请求。

申请人为支持其仲裁请求，向仲裁庭提交了以下证据：

证据1.企业信用信息公示报告，证明被申请人甲的主体信息；

证据2.2019年1月《协议书》3份及《房屋买卖合同》3份，证明申请人与两被申请人签订协议，被申请人乙应代申请人垫付3套房屋购房款。被申请人乙未履行垫付义务已构成违约，应按照未代付的三套房屋购房款的10%计付违约金给申请人；

证据3.2019年10月《关于调整付款方式的补充协议》，证明被申请人乙未履行垫付义务，申请人于2019年6月已自行向被申请人甲支付了申请人应支付部分的3套房屋房款，故申请人与被申请人甲于2019年10月签订补充协议调整付款方式；

证据4.2018年11月至2020年3月共13份业务回单，证明申请人从2019年6月至2020年3月期间通过银行转账共向被申请人甲完全支付了申请人应付部分的购房款，被申请人乙从未履行过垫资义务，三方签订的《协议书》无继续履行的必要，已经自然终止。

证据5.《广西增值税专用发票》《广西壮族自治区非税收入一般缴款书（收据）》《广西增值税电子普通发票》，证明申请人为本案支出律师费及保全费。

被申请人甲对申请人提供的证据1、证据2中的《房屋买卖合同》、《协议书》中被申请人甲加盖的印章、证据3至证据5的真实性没有异议。

被申请人乙对申请人提供的证据1的真实性无异议，对证据2中的3份《协议书》真实性有异议，认为3份《协议书》中被申请人乙的签名不能确定是被申请人乙本人所签，但仲裁庭在征求其对3份《协议书》上被申请人乙的签名及指模是否作司法鉴定时，被申请人乙明确表示不需要进行司法鉴定。对3份《房屋买卖合同》、证据3至证据5的真实性不发表意见。

被申请人甲为证明其主张，向仲裁庭提交了以下证据：案涉三套房屋的《不动产权证书》，证明被申请人甲已为申请人办理了案涉房屋不动产权证书，全面履行了各项义务等事实。

申请人、被申请人乙对被申请人甲提供的证据的真实性没有异议。

被申请人乙没有提供证据。

【争议焦点】
（一）申请人与被申请人甲、被申请人乙签订的3份《协议书》是否合法有效？被申请人乙应否承担支付违约金；

（二）被申请人乙应否补偿律师费、保全费给申请人及应否承担仲裁费及保全费。

【裁决结果】
基于上述事实和理由，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《北海仲裁委员会/北海国际仲裁院仲裁规则》第五十七条，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款之的规定，裁决如下：

（一）被申请人乙支付违约金XXX元（申请人与被申请人甲重新达成《关于调整付款补充协议》前被申请人乙逾期未支付的房款总价的10%）给申请人；

（二）被申请人乙补偿申请人因办理案件支出的律师费XXX元（以申请人支出的律师费为基数，按50%的比例酌情补偿）给申请人。

本案仲裁费由申请人承担仲裁费的50%，被申请人乙承担仲裁费的50%和保全费。申请人在立案时已预交全部仲裁费，同时预交了保全费，被申请人乙承担的仲裁费和保全费，在支付上述违约金的同时一并支付给申请人。

【相关法律法规解读】
关于本案适用的法律问题

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案于2020年受理，于2021年结案，案件审理期间民法典开始施行，因本案的案件事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定，因此本案适用的是《中华人民共和国合同法》。

关于申请人与被申请人甲、被申请人乙2019年1月签订的3份《协议书》是否合法有效？被申请人乙应否承担支付违约金的问题。

本案中，申请人与被申请人甲、被申请人乙订立的3份《协议书》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，三方所订立的3份《协议书》合法有效。以上3份《协议书》签订后，被申请人乙没有按约在2019年6月前履行以上3份《协议书》的约定，代申请人向被申请人甲支付购买三套房屋的购房款，已违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担赔偿损失的违约责任。但申请人在被申请人乙第二期即2019年12月付款时间未到时，于2019年10月与被申请人甲重新达成了《关于调整付款补充协议》，变更由申请人直接向被申请人甲支付购房款，表明了申请人自行终止了与被申请人乙代其履行支付购房款行为，致使申请人与被申请人乙的权利义务终止，申请人在终止与被申请人乙的权利义务后，再主张被申请人乙承担违约责任，支付违约金，缺乏事实依据。因此，申请人请求被申请人乙支付的违约金，按被申请人乙应在2019年6月前应当支付而没有支付的购房款为计算基数，参照申请人与被申请人甲签订的三份《房屋买卖合同》中约定的10%计算支付违约金。

关于被申请人乙应否补偿律师费给申请人及应否承担仲裁费及保全费的问题

由于被申请人乙的违约行为，申请人聘请律师申请仲裁，支出律师费用及保全费，有申请人提供的发票证实，根据北海仲裁委员会《北海国际仲裁院仲裁规则》第五十七条第（三）项“仲裁庭有权根据当事人的请求在裁决书中裁定败诉方补偿胜诉方因办理案件支出的合理费用（包括律师费、保全费、公证费等），其中律师费不超过胜诉方胜诉金额的百分之十五”的规定，被申请人乙以申请人支出的律师费为基数，按50%的比例酌情补偿申请人因办理案件支出的律师费，被申请人乙还需要承担申请人支出的保全费。申请人向本会申请仲裁支出的仲裁费应根据北海仲裁委员会《北海国际仲裁院仲裁规则》第五十七条第（一)“仲裁庭有权在裁决书中确定双方当事人应当承担的仲裁费用和实际发生的其他费用。(二)仲裁费用原则上由败诉的当事人承担；当事人部分胜诉，部分败诉的，由仲裁庭根据当事人仲裁请求得到支持的比例确定其各自承担的比例。当事人自行和解或者经仲裁庭调解结案的，当事人可以协商确定各自承担的比例”的规定，按公平合理的原则，申请人应承担其败诉部分的仲裁费的50%；另外50%仲裁费由被申请人乙承担。

【结语和建议】
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方当事人应根据我国《中华人民共和国合同法》或《中华人民共和国民法典》的相关规定，在一方当事人产生违约行为时及时要求对方当事人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，保护己方的合法权益。仲裁庭在审理过程中，在查明案件事实的基础上，要兼顾公平合理原则，对案件经过和法律事实进行详细评析，确认各方应当承担的义务。