房产——为规避限购借公司名义买房行为有效吗

原告诉称
    张某霞向本院提出诉讼请求：1．确认被告与第三人于2018年11月13日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效；2．被告与第三人协助原告办理位于北京市丰台区一号房屋的解除抵押手续；3．诉讼费由被告负担。
    事实与理由：原告于2005年7月4日出资购买位于北京市丰台区一号房屋，2016年8月24日原告将该房屋过户至被告名下，后原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》已经被民事判决书确认无效。2018年11月13日，被告擅自将原告名下涉案房屋抵押给第三人孙某云，并办理了抵押登记。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告多次要求被告为其解除抵押，均遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请判如所请。

    被告辩称
    A公司辩称：孙某云向我公司借款140万元用于公司周转，我公司用我方名下涉案房屋抵押给孙某云。不同意原告的诉讼请求。
    孙某云述称：不同意原告针对第三人提出的全部诉讼请求。第三人与被告之间的借贷和抵押是真实的，不存在抵押合同无效的事由，我方认为本案案由应为确认合同无效纠纷。

    法院查明
    孟某华与张某霞于1993年3月17日登记结婚，于2018年3月22日离婚。张某霞于2005年7月6日取得丰台区一号房屋所有权。
    2016年8月24日，出卖人张某霞与买受人A公司签订《存量房买卖合同》，约定张某霞将涉案房屋出售给A公司。2016年8月26日，涉案房屋转移登记至A公司名下。
    2018年4月20日，孟某华将张某霞、A公司诉至本院，以双方恶意串通损害其利益为由，要求确认二被告签订的《存量房买卖合同》无效。2018年10月31日，本院判决确定张某霞与A公司签订的《存量房买卖合同》无效。A公司不服提起上诉，2019年3月29日，北京市第二中级人民法院维持原判。2020年4月15日，涉案房屋更正登记至张某霞名下。
    2018年11月13日，抵押人A公司（甲方）与抵押权人孙某云（乙方）签订《主债权及不动产抵押合同》（不动产登记专用），约定主债权金额为140万元，债务履行期限2018年11月13日至2028年11月13日；抵押不动产坐落丰台区一号房屋，被担保主债权金额140万元，担保范围为本金、利息，债务人周某。2018年11月15日，孙某云取得抵押权登记证书。
    另查，在我院受理的孙某云诉张某霞民间借贷纠纷案件中，A公司向我院出具证明，内容如下：“我司与张某霞于2016年8月24日就位于北京市丰台区一号房屋室签订《存量房买卖合同》，进行房产交易。我司在此确认：该合同性质系借名买房合同，我司仅系名义买房人，实际买房人系孙某云，该合同所涉权利义务均由孙某云享有和承担。同时，上述房屋交易中，通过我司银行账号于2016年8月30日向张某霞支付的所有购房款均属于孙某云钱款，孙某云有权与张某霞进行账务核对，有权主张相应的债权，我司均予以配合及认可”。该案中，孙某云亦主  张为避免限购，其另设立A公司以实现以房抵债协议。
    再查，A公司于2016年7月1日成立，由周某担任其法定代表人，孙某云担任监事。周某、孙某云为其自然人股东。2016年9月20日，孙某云转让股权。
    庭审中，A公司、孙某云主张双方存在债权债务关系，为担保主债权，A公司将涉案房屋抵押给孙某云。张某霞不予认可。

    裁判结果：
    一、确认北京A公司与孙某云于2018年11月13日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效；
    二、北京A公司与孙某云于本判决生效之日起十日内协助张某霞办理位于北京市丰台区一号房屋抵押权注销手续。

    律师点评
    有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，A公司在（2020）京0106民初6710号案件审理中自称其与张某霞签订的《存量房买卖合同》为借名买房，其为名义买房人，实际买房人系孙某云。孙某云作为A公司的监事，亦陈述为了避免限购，其另设立了A公司以实现以房抵债协议的事实。故孙某云与A公司不仅存在利害关系，且孙某云对于张某霞与A公司涉案房屋交易、诉讼情况均知情。
    在法院已经一审判决确认张某霞与A公司签订的《存量房买卖合同》无效后，孙某云与A公司签订的《主债权及不动产抵押合同》显属双方恶意串通，损害他人合法权益的行为，应当认定为无效。故张某霞要求确认A公司与孙某云于2018年11月13日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效并要求A公司与孙某云协助办理涉案房屋解除抵押手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。