房产——对于借他人名义买房行为是否成立法院如何判断

原告诉称
    原告（反诉被告）林某凡向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告之间就北京市通州区一号房屋（借名买房关系成立；2、请求依法判决一号房屋过户登记至原告林某凡名下；3、诉讼费由被告承担。
    事实和理由：2009年1月3日，原被告签订协议书，约定被告购买原告冲抵工程款的一号房屋，约定房屋价款为681520元，被告须在签署合同之日起十个月内付给原告首付款及各月月供总额，否则原告有权收回房屋，被告必须配合一切相关手续，合同签订之后，被告没有支付原告任何款项，现原告诉请解除合同，请贵院依法予以支持。

    被告辩称
    被告（反诉原告）周某奇辩称，1、一号房屋由周某奇向北京F公司购买，一号房屋首付款由林某凡以工程款预付，林某凡可向周某奇主张该房屋首付款，但无权要求周某奇将全部月供总额支付给林某凡。2、林某凡支付部分月供的行为应认定为对其占用使用一号房屋的补偿，或另外形成债权债务关系，林某凡无权根据其还贷行为要求周某奇向其返还一号房屋。3、《商品房预售合同》履行完毕后，《协议书》不再具备解除条件，无论周某奇是否拖欠首付款，林某凡均无权再主张解除《协议书》。4、林某凡的诉讼请求超过诉讼时效，林某凡要求周某奇返还房屋的诉讼请求不应得到支持。5、原一审法院已经查明，林某凡与周某奇之间不成立借名买房关系，林某凡未对原一审判决上述，因此，对于原一审法院否认借名买房关系的内容，应当予以坚持。6、林某凡主张的借名买房关系不能成立之后，其无权在依据《协议书》要周某奇返还一号房屋。
    被告周某奇提出反诉，请求判令反诉人立即将所占有的涉案房屋腾退并返还给反诉人。其诉称的事实及理由：2005年至2009年反诉人在被反诉人处工作，被反诉人共拖欠反诉人的工资10万元及材料费10万元，共计20万元整。2009年反诉人购买了涉案房屋，因被反诉人所拖欠的款项抵做首付款，并在银行贷款54万元，因被反诉人与反诉人协商同意将涉案房屋由被反诉人办公使用，由被反诉人负责每月偿还月供抵做房屋租金，现被反诉人起诉反诉人，故反诉人提起反诉。
    针对被告（反诉原告）周某奇的反诉，原告（反诉被告）林某凡辩称，不认可被告的所述，首先认可被告所称开发商欠原告工程款的事，用涉案房屋的首付款抵扣开发商欠原告的部分工程款，开发商与原告之间的工程款已经通过银行发放贷款的形式全部结清。且我方不仅仅购买了这一套涉案房屋，根据我方提交的多份协议书，均是原告与其他人就涉案小区内多套房屋签订的借名买房协议。当时主要是考虑到个人贷款的不便利还有直接支付资金的压力问题，故而我们都是找的亲属或者是内部员工签订的协议书，总共涉及到7套房屋。
    而且协议书中也进行了明确约定，被告在签署房屋买卖合同十个月内没有给付首付款和月供，则原告有权收回此房屋。事实上，被告在十个月内未向原告给付任何费用。其次我方不拖欠被告方所述的工资及材料费。被告从2006年至2008年给原告干活，期间没有拖欠任何工资和材料费，工资都是以现金方式结清的。我方与被告不存在替被告买房来折抵欠款的情况，我方与被告建立的借名买房关系，故涉案房屋应归我方所有。
    有其他借名买房的相关协议涉及的房屋也均是由原告进行还贷且以实际由相对配合方给予配合过户，由此间接证明涉案协议的签署确立的是借名买房关系。被告说交给开发商的钱是支付给我方，我方不认可，从我方提供的2009年3月30日银行进账单可以看出，被告所贷款的款项全部支付给了北京F公司。被告方认为本案适用房屋抵押借款纠纷，我方不同意、不认可，我方认为本案案件基础系2009年1月3日所签订的协议书，书中明确表明相关房屋买卖事项的约定，故我方坚持认为系房屋买卖合同纠纷。
    现在出现新问题，如果被告在涉案期间最后还贷情况，请求法院核实。我方向该账户存的款项都是用于涉案房屋的还贷，存在多还多存的现象，可现在此账户实际掌控在被告手中，故我方认为无论被告最终一次性还贷多少钱，其也应当建立在我方累计还款的基础上，请法院酌情予以裁定。抛除我方还贷款项，被告应一次性还贷41万多，存在差额，可能存在被告将我方还的钱挪作他用，而且被告一次性还款行为是发生在案件审理期间，存在妨碍司法公正情况。
    第三人孙某涵答辩称：同意原告林某凡的诉讼请求，对被告周某奇反诉的答辩意见同林某凡一致。
    第三人秦某悦答辩称：同意被告周某奇的反诉请求，对原告林某凡的诉讼请求的答辩意见同周某奇一致。

    法院查明
    原告林某凡与第三人孙某涵原系夫妻关系，二人于2007年8月7日协议离婚。被告周某奇与第三人秦某悦系夫妻关系。2009年1月3日，林某凡（甲方）与周某奇（乙方）签订一份《协议书》，约定：“周某奇购买林某凡冲抵工程款房屋，总房款陆拾捌万壹仟伍佰贰元零角，付费方式为银行按揭，此房屋首付款由甲方工程款提前交付开发商，作为甲方给乙方垫付，十个月内乙方必须还给甲方此房屋首付款，并在贷款生效之日起乙方坚持每月月供还款。若乙方十个月内不能支付首付款给甲方及每月月供还款，就此问题，双方经商定达成共识，以本房屋作为抵押：1、乙方须在自签署此房屋买卖合同日起十个月内付给甲方首付款及各月月供总额，此房屋归乙方所有。2、若不能达成以上条件（注解：乙方在签署房屋买卖合同之日起十个月内未付给甲方首付款及各月月供总额），甲方有权收回此房，乙方必须配合甲方变更房屋买卖合同中的买受人及其他一切相关手续。”
    在签订该份《协议书》前后，林某凡与其他人亦签订多份《协议书》，除协议书中涉及的房屋门牌号、面积、价款不同外其余内容均与本案原被告签订的《协议书》一致。2009年3月25日，周某奇作为借款人即抵押人与贷款人即抵权人银行签订《个人住房抵押贷款合同》，约定就一号房屋抵押贷款伍拾肆万元整，贷款30年。2009年3月30日，银行发放贷款54万元到周某奇所留账户。同日，由周某奇所留账户向北京F公司转款54万之后，由林某凡归还贷款。一号房屋交付后，由林某凡实际控制使用，周某奇并未居住使用。2012年9月8日，一号房屋产权证登记在周某奇名下，为单独所有。2019年3月12日，林某凡以房屋买卖合同纠纷起诉周某奇，周某奇于2019年7月9日全部提前还款423480．56元，用以结清银行房屋抵押贷款。
    被告辩称贷款由原告进行偿还用于冲抵原告房屋使用的月租金及原告所欠付工资，自己除偿还过上述最后一笔结清贷款外，2010年4月因原告还贷逾期，其便自行偿还2个月5000元贷款。对于原被告之间所签订的《协议书》内容，被告辩称没有仔细闶读，也没有在约定的十个月内支付首付款及各月月供总额，而原告在十个月后也未向被告主张。原告称未按照《协议书》主张是因为双方缔结的是借名买房关系，十个月是保障条款，没有主张是因为双方是亲戚关系，待房屋需出售时再与被告办理过户手续，但现在双方关系破裂故而起诉。同时，原告向我院提交林某凡符合限购政策的初步核验通过打印件，用以证明现原告符合过户条件。
    原告称自己以北京市通州区K公司的名义承接了一号房屋所处的北京市通州区楼栋的施工，后开发商北京F公司用数套房屋来折抵北京市通州区K公司的工程款，因其负责部分楼栋实际施工，故折抵给林某凡数套房屋，包括一号房屋，原被告均认可周某奇是林某凡的员工，与林某凡系雇佣关系，非工程的次承包人。周某奇辩称自己与林某凡系亲属关系，2004年毕业之后便跟随林某凡在工地上工作，期间涉及多个施工项目，2008年奥运会举办期间因林某凡没有钱，周某奇便垫付了工程材料的款项共计约10万元，在另一处新建村回迁房工程施工期间，林某凡也未向周某奇发放工资及分红。后续原被告就所欠材料款、工资及分红商量以54万元折抵，一号房屋归周某奇所有。一号房屋也不牵涉首付款事宜，当时市场价就是54万元，首付款没有支付也不存在折抵。银行发放54万元贷款支付给北京F公司后，北京F公司又用该笔汇款偿还了原告的工程款，也即林某凡收到了工程款结款。原告对被告的上述答辩意见不予认可。

    裁判结果
    一、被告（反诉原告）周某奇协助原告（反诉被告）林某凡将坐落于北京市一号房屋室房屋过户登记至原告（反诉被告）林某凡名下，于本判决生效之日起十五日内执行清；
    二、驳回原告（反诉被告）林某凡的其他诉讼请求；
    三、驳回被告（反诉原告）周某奇的反诉请求。

    律师点评
    依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告林某凡与被告周某奇签订的《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，真实尹双方均应依约履行，现被告周某奇违反《协议书》约定，未在签署买卖合同之日起十个月内给付原告林某凡一号房屋的首付款及月供总额，林某凡依据《协议书》约定内容要求收回一号房屋，理由正当，证据充分，法院对此予以支持。另，周某奇辩称，一号房屋是林某凡用来折抵其所欠付材料款、工资和分红，同时又自行提前结清房屋贷款，被告所称与其实际表现行为相互矛盾，且其未提供相应证据予以证明其所述，法院不予采信。综上，原告林某凡要求将一号房屋变更登记在其名下的诉讼请求，法院予以支持。
    关于原告林某凡要求确认其与被告周某奇之间就一号房屋的借名买房关系成立的诉讼请求，法院认为，该项诉讼请求的实质是确认该《协议书》效力的问题，对此，法院已认定该《协议书》合法有效。
    关于被告周某奇要求原告林某凡腾退一号房屋的反诉请求，依据不足，法院对此不予支持。至于被告周某奇在本案审理过程中提前偿还的剩余贷款，双方可在本判决生效后另行通过协商或诉讼途径解决。