购房后开发商延期交付房屋起诉要求支付违约金纠纷

原告诉称
孙某航捷向本院提出诉讼请求：1.R公司支付违约金338389元；2.判令R公司支付资金占用期间的利息。
事实和理由：2019年4月18日，双方签订《北京市商品房预售合同》，孙某航捷购买R公司开发的北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋），合同中约定R公司应于2019年12月31日之前交付涉案房屋，逾期交付房屋的，每日支付的逾期交房违约金为全部房款的万分之一。R公司实际交付房屋的时间为2021年1月6日，逾期交房超一年之久，给孙某航捷造成了巨大损失，且R公司一直拒绝按照合同约定支付逾期交房违约金。

被告辩称
R公司辩称：一、R公司认可双方约定的交房时间为2019年12月31日，实际交房时间为2021年1月6日，但逾期交房的原因在于国家政策、新冠疫情等情况，而根据双方合同附件12的《补充协议》的第7条第2款约定内容及《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第1条第4款的规范，R公司可以延期交房且不承担违约责任；
二、如认定R公司应承担违约责任，R公司主张双方约定的违约金金额过高，应当根据孙某航捷的实际损失酌减，即应当按照同期相关房屋的出租收益计算；三、关于违约金利息，R公司不同意支付，该主张没有法律依据和合同依据，R公司积极与业主就逾期交房违约金事宜进行协商，大部分业主已经与R公司达成一致意见，但孙某航捷不同意按照实际损失计算违约金，故不是R公司拒绝赔偿违约金。

法院查明
2019年4月18日，孙某航捷（买受人）与R公司（出卖人）就涉案房屋签订《北京市商品房预售合同》，其中约定：总价款为人民币9096496元。……第七条付款方式及期限：买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。
……第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；
同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（二）见补充协议。
该合同附件十二为《补充协议》，其中约定：七、关于主合同第九条商品房交付条件的补充约定：……2、如有下列情形之一，除双方协商同意解除或变更合同外，对合同约定的房屋交付期限出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；②买受人未付清本条第1款规定的应交付的款项；③突发性公共事件、法律政策变动以及政府行为造成的限制；④恶劣气候导致施工现场不能正常施工而影响房屋交付的；⑤众所周知事件，不另行通知。
……九、关于主合同第十一条交付时间和手续的补充约定：……7.买卖双方确认，房屋交付时，该小区其他工程正在施工，出卖人将采取必要措施将因施工给买受人生活带来的影响降至最低，而买受人对该房屋交付时小区工程正在施工的情况已明确知晓不持异议，且不因施工给买受人带来的影响而向出卖人提出索赔或其他任何要求。
孙某航捷已付清全部购房款。
2019年12月19日，R公司发出《延期交房通知书》，其中载明：“您购买的一号房屋因2019年两会、一带一路、国庆等重大活动、雾霾天气要求停工等原因，致使房屋交付延迟。我公司预计将于2020年3月为您交付房屋，具体日期以我公司向您发出的房屋入住通知书为准。”
2020年7月27日，R公司发出《业主告知函》，其中载明：“按我司原发放的延期交房通知，计划在2020年6-7月为大家交付房屋。”
2021年1月6日，R公司发出《入住通知书》，其中载明：“……现您所购买的海淀区房屋已具备交付条件。……我们将于2021年1月6日至2021年1月13日为您办理收房手续。”
双方对于违约存有争议。孙某航捷主张违约期限自2020年1月1日至2021年1月6日，共计372天，并以9096496元为基数，按日万分之一的标准计算违约金。R公司则主张存在应当免除违约责任的事实，如突发性公共事件、政府行为、恶劣天气、新冠疫情等，并应比照同期类似房屋的出租收益为标准降低违约金。
孙某航捷对此不予认可，主张R公司在同项目的其他房屋存在逾期交房并产生诉讼的情况下，修改了涉案房屋的买卖合同，已经降低了逾期交房的违约金标准，且北京的环境治理、大气污染治理等管控措施已经成为常态，R公司对此应为明知，且疫情发生在逾期交房之后，上述情形均不能免除R公司的违约责任。

裁判结果
一、北京R公司于本判决生效后七日内向孙某航捷支付逾期交房违约金253792元；
二、驳回孙某航捷的其他诉讼请求。

律师点评
依法成立的合同，受法律保护。本案中，孙某航捷与R公司签订的《北京市商品房预售合同》及相关附件，均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，可以作为确认双方权利义务的根据。
关于逾期交房一节，根据双方合同约定内容，R公司应在2019年12月31日前向孙某航捷交付涉案房屋，但其实际于2021年1月6日向孙某航捷交付涉案房屋，其存在逾期交房的客观事实。现R公司虽主张根据合同约定内容，即因突发性公共事件、法律政策变动、政府行为、恶劣气候等事由导致的逾期交房，可免除其违约责任，但法院对此不予采信，理由为：
第一，从双方合同约定的内容来看，相关免责事由的核心要点在于双方履约过程中发生的不可预见的重大变化，并严重影响双方合同的履行进程；第二，从R公司具体所引用的法律政策、政府行为、恶劣天气及新冠疫情的事由而言：对于其中的法律政策、政府行为事由，如大气污染治理、中高考、两会、一带一路、国庆等，上述事由在北京地区已明显属于常态化情形，R公司在签约时对此应具有相应的预见性，且从R公司所提交的证据来看，在双方履约过程中，并未出现非常态化的、临时的法律政策或政府行为，并足以影响涉案房屋的交付进程；
对于其中的恶劣天气事由，突发性的恶劣天气，在一定程度上确会影响涉案房屋的交付进程，但恶劣天气明显区别于一般的刮风、下雨、下雪等常规天气，故R公司应当就恶劣天气的具体内容进行举证证明，但根据R公司所提交的证据，不足以证明双方履约过程中存在足以影响涉案房屋的交付进程的恶劣天气；
对于其中的新冠疫情事由，因北京地区针对新冠疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，而R公司最晚应交付时间为2019年12月31日，即新冠疫情发生于R公司迟延履行之后，故依据法律规定，此种情形不能免除其违约责任；
第三，结合孙某航捷所提交的证据，虽然与涉案房屋同一项目区域的相关逾期交房的生效判决中，法院对于R公司所主张的部分免责事由予以采信，但生效判决所确认的合同签约时间为2016年，而本案所涉的合同签约时间为2019年，此前生效判决所采信的免责事由已发生了客观变化，如有关大气污染综合治理的法律政策，在2016年时属于新出台的法律政策，后持续出台相应法律政策，到2019年时已明显不属于新的法律政策，故相关生效判决不能直接参考适用。
综上所述，R公司未按双方合同约定期限向孙某航捷交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，逾期交房天数为372天。
关于逾期交房违约金一节，根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，违约金是否调整应以违约行为所致的实际损失为基础。
本案中，孙某航捷作为实际受损方，应初步举证证明其因逾期交房所造成的实际损失，但孙某航捷未提交相应证据予以证明。在此情形下，因本案的违约行为为逾期交付房屋，故孙某航捷的相应损失应参照逾期交房期间的同地段同类房屋的租金标准予以确认，而根据R公司所提交的证据，涉案房屋的同地段同类房屋的一个比对样本的月租金价格为12500元。
再根据双方合同约定内容，逾期交房超过90日的违约金标准为已付购房款的日万分之一，即针对涉案房屋，每日违约金数额为910元，每月违约金数额为27300元。两者相比较，双方约定的违约金确已明显高于实际损失。
因此，法院对R公司申请酌减违约金的请求，予以采信，具体违约金数额由法院结合合同履行情况、出卖人的违约程度、买受人的实际损失等因素酌情判定，判定违约金标准为日万分之零点七五，相应违约金数额为253792元。
关于违约金利息一节，因双方对于违约金责任及违约金数额存有争议，并未达成一致意见，故孙某航捷的该项诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。