主持人：近年来，小产权房交易比较火热，但是许多人误认为只要是农民自己修建的房屋就是小产权房。那所谓的小产权房究竟是什么概念?

　　王兴栋：小产权房并不是一个法律的概念，它只是一种约定俗成的称谓。通常所谓的小产权房，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以“小产权”并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　高峰：农民自建的房屋，相当一部分是建在宅基地上的。根据《物权法》规定，农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，所建住房为自用住房。

　　张丽蓉：宅基地是以村委会为单位，无偿划拨给集体经济组织的成员，即由集体划拨给农户，在宅基地上所建房屋为农民自主用房。而小产权房通常是使用村委会的闲置地，由房地产开发商在集体土地上盖的房屋。二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是《土地管理法》、《物权法》明确规定的由农村村民专享的一项建设用地使用权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消亡，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。

　　主持人：目前，兰州市出现部分城里人到周边县区购买小产权房现象，这些购买行为究竟能不能受到法律保护?

　　张丽蓉：对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。一般而言，法官在裁判此类案件时都要综合考虑几个因素，首先当事人之间的行为是否符合民法的几个基本原则，即平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则，再有是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法的相关内容，最后还需听取基层组织的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。在案例一中，双方当事人当时签订的房屋转让合同符合自愿公正的基本原则，而且已经履行了合同，同时也没有存在法律明令禁止的交易行为，所以属于有效合同。

　　王兴栋：而且更为关键的一点，在案例一中，王强与孙林在签订的房屋转让合同中明确写明“本房屋属于小产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。因此，双方之间的交易也是公平的。同时，该村村委会、党支部对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。但在案例二中，由于双方买卖行为涉及的是建在宅基地上面的房屋。法律明文规定，宅基地只能用于农民自建房屋，不能转让。所以，李良的诉求没有得到法院的认可。