第五，如果租赁权是债权，并在一定情况下可以物权化，那么债权与物权的区别又是什么呢?债权制度和物权制度作为民事制度的两大支柱，各有分工，界限明确。传统理论自产生之时，就一直强调二者间的区别，认为它们泾渭分明，不容混淆。即使主张租赁权物权化的学者，也毫无例外。比如，王利明教授列举的二者间的区别达七点之多。学者们一面阐释债权与物权的差别，另一面又混淆了双方的对立，这在逻辑上不符合同一律的要求。物权法专家既主张债权与物权的区别，又主张两者合流，是在企望鱼与熊掌兼得。“或者是分清物权与债权，或者是放弃关于物权的理论与实践，这里没有第三种可供选择的方案”。退一步讲，即使租赁权是债权，也能物权化，那么这个物权化的过程是怎样的呢?其法理依据又是什么呢?

　　四、不动产租赁权应为物权

　　经过上述分析，我们发现如果把不动产租赁权定位为债权，很显然是难以让人信服的。而在租赁权的债权性不能解释租赁权的物权效力时，如果学者再告诉我们，租赁权还可以物权化，以达到自圆其说的目的时，那么我们对一些学者批评这种行为是“一种学术上懒惰的表现”也可以理解了。

　　而通过和用益物权的比较，我们发现，将不动产租赁权规定为物权，并不是不可能的，甚至可以说是合理的，理由如下：

　　第一，从物权的永久性来看，以前将不动产租赁权定性为债权，多考虑的是租赁合同的期限较短，规定为物权不太合适，不符合物权的永久性特征 。但是现在我们发现，除动产外，不动产租赁的期间正随着社会的发展，变得越来越长，这也为把不动产租赁权定性为物权提供了基础。

　　第二，从物权的使用、收益权能来看，用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权的一切特征，但亦享有占有、使用、收益的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢?回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。

　　第三，从物权的处分权来看，物权人对物有处分权，承租人在一定情况下对不动产租赁物也有处分权。承租人对租赁财产不享有所有权,因而原则上不得为处分行为,但若其处分对出租人并无不利或合乎法律的特别规定,承租人则可享有一定限度的处分权,即可以转租和让与租赁权。关于这点，在现代各国立法中早已有所体现：如法国民法典第1717 条规定:“承租人有转租或以租赁权让与他人的权利。”意大利民法典第1594 条也有类似规定:“除有相反的约款,承租人有将承租物让渡他人的转租权。”俄罗斯民法典第615 条甚至允许承租人“将租赁权抵押,作为投资向经营性合作和公司的注册资本投入或者向生产性合作社入股。”而我国《合同法》亦有类似规定。