(三)关于有限产权的房地产设定抵押的问题

　　随着房改政策的推出，不少房屋是属于有限产权而并非全部产权，抵押人在取得该房屋时只是按政策支付了部分房款。那么在设定抵押时必须弄清抵押人原来的出资比例。其抵押权的设定应以原出资比例为限，对不同的有限产权的房屋应了解其管理具体规定，不要误将有限产权房屋当作全部产权设定抵押，否则亦会留有后患。另外，有些房地产虽不明确属于有限产权，但是该房地产却有明确的土地使用年限，如以这类房地产设定房地产抵押的，应十分注意确保其担保债务的履行期限不得超过土地使用年限，否则也会在实现其抵押权时发生争议。

　　(四)关于已出租的房地产设定抵押的问题

　　对于已出租的房屋能否设定抵押，在实践中也存在不同的看法，个人认为关键是要征得拟定抵押权人的同意，故在具体作法上要求设定抵押方面应将预备设定抵押人房屋已出租的事实明示拟定抵押权人，并应提供有关的租赁协议副本。倘拟定抵押权人同意接受已出租的房屋作为抵押，即可签订房地产抵押合同，此合同签订后，原来的租赁关系继续有效。这样既有利于房屋所有人以房地产抵押取得贷款，又能有效地保护承租人的合法权益。

　　(五)关于以房屋建设工程承包合同的房屋设定抵押的问题

　　以房屋建设工程承包合同的房屋设定抵押属于房屋期权抵押，对设定此类抵押必须严格把关，其一是该承包合同必须是符合建筑承包管理规定的有效合同，且该合同之房屋建设的开发投资总额已完成25%以上，这一条件实际上也是核发商品房预售许可证的条件之一，换言之也是房地产转让的条件之一，具体这一条件对于抵押权人在实现其抵押权有着极其重要的意义。其二，所设定抵押的房屋建设工程承包合同必须是能形成独立使用功能房屋的总承包合同或施工总承包合同，因为如抵押的是不能形成独立使用功能的合同，在实现抵押权时往往会因为无独立使用功能而造成执行中不可分的困难而陷入僵局。其三，对于以房屋建设工程设定抵押的，建设单位应当委托银行进行资金监管，预售款要专项用于清偿建设工程抵押贷款，这也是一条切实保护抵押权人利益的措施，当然在抵押人用预售款清偿建设工程抵押贷款的同时，应注销相应金额的抵押权。

　　(六)在办理房地产抵押登记其他应注意的问题

　　设定房地产抵押，应当依法办理抵押物登记，这是房地产抵押合同至关重要的生效条件，故应引起充分的注意，倘忽视了登记，那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。房地产抵押登记包括设定登记、变更登记和注销登记。办理房地产抵押设定登记，抵押双方当事人要持主合同、抵押合同、身份证件，填写房地产抵押登记申请表，与此同时，抵押人还应根据所设定抵押的房地产的类别不同提供相应的材料，如以预购商品房期权抵押的应当提交经登记备案的商品房预售合同;以房屋建设工程期权抵押的，应当提交房地产权证书，建设工程总承包合同或施工总承包合同，如该房屋在抵押期间竣工的，应当提交房地产权证书;以房屋及其占用范围内的国有土地使用权抵押的，应当提交房地产权证书;以已出租的房地产抵押的，应当提交房地产权证书和经登记备案的租赁合同;凡以此所提交的材料要根据《房地产抵押办法》之规定准备齐全，不可缺少或遗漏，只有在所提交的材料完全符合要求，房地产登记机构才会受理抵押登记并在规定的期限内作出是否准备登记的决定，准备登记的，出具抵押登记证明，不予登记的书面通知申请人。