引言：《物权法》在起草过程中，围绕很多问题就存在较大的意见分歧，立法机关为了保证《物权法》能顺利出台，回避了一些有争议的问题，只保留了现阶段能形成共识的那些条款。

　　怎样才算“安居”?拥有自己的房子也许并不意味着你能住得踏实，小区里的利益纠纷让你烦不胜烦，在那些你不注意的角落，你的利益或许正在遭受侵犯。是谁动了业主们的“奶酪”呢?

　　那笔广告费去哪了

　　8月11日，央视著名主持人赵普将自己所居住小区的物业公司推上了被告席，原因是物业公司拒不公示电梯间及楼宇外的广告经营收益。如果没有赵普的这一纸诉状，可能大部分业主还没有意识到平日在小区里司空见惯的广告，其收益应该归自己。

　　2天后，在北京市宣武区人民法院的调解下，双方握手言和。虽然已是法庭相见，但赵普与物业公司并“没红过脸”，物业公司“在矛盾解决中表现出了最大的诚意”，当庭提交了2007和2008年的所有广告收入：去除税费后为317409.43元，物业公司应得的佣金为47611.41元，全体业主应得收入为269798.02元。物业公司辩解，之所以迟迟没有公示广告收益，主要是因为部分资金商未到账。另外，由于小区的业主大会尚未成立，物业公司一直代为保管这笔费用，并设有专门的账户，从未私吞或挪用。

　　中国人民大学法学院副院长王轶告诉记者，根据《物权法》第七十三条，广告商在小区建筑区划内的道路、绿地和其他公共场所等投放广告，“只经过物业公司同意是不够的，因为这些地盘通常归业主所有。即便小区业委会还没成立，物业公司也不能无视业主的利益，自行决定。广告收益自然也应该归业主所有。”

　　赵普的案子虽然尘埃落定，但更多的业主开始警觉起来。广州某小区的张先生发现，不知从什么时候起，小区电梯间内的广告牌由公益广告变成了商业广告，物业公司不仅没有公示过广告收益，还以物业管理费不足以弥补支出为由，将广告收益堂而皇之地揣进自己的腰包。北京的张亚梅律师告诉记者，赵普的案子具有普遍性，作为公众人物，他的起诉其实示范和公益性质更强，更多的人将开始关注并积极主张本属于自己的这部分利益。

　　据了解，今年5月，赵普曾以物业公司拒不履行公示义务为由，拒绝交纳物业费，并在个人博客中表示，在一般物业纠纷中，业主手中最有力的对话工具是物业费的缴与不缴。张亚梅律师并不支持赵普的这一举动。她认为，作为一名业主，既有权利，也有相应的义务，享有广告收益和交纳物业费是两个不同的法律关系。

　　以拖欠物业费的方式对抗物业管理不到位的例子有过很多，2006年，著名歌唱家朱明瑛就被物业公司以拒不交纳物业费为由告上法庭，虽然朱明瑛历数了物业公司的种种“劣迹”，但法院仍然判其败诉。张亚梅律师提醒业主，在法院诉讼上，拖欠物业费会使业主本来有利的地位转向不利。

　　这个地盘谁做主

　　赵普的案子一出，小区里那些隐藏的公共权益开始露出冰山一角。有报道指出，相比小区的停车费、出租门面、出售一楼花园和顶层平台等收益，广告收益只能算是“芝麻”。王轶告诉记者，在《物权法》起草过程中，车位、车库的归属就是争议最大的问题，在《物权法》草案征求意见稿中曾规定，商品房小区内车位、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定的，归业主所有。但这一条在最终稿中并没有保留。

　　不仅如此，《物权法》中还存在一些模棱两可的地方，王轶告诉记者，像第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“这一条立意非常好，但怎样才是满足业主的需要?如果没有满足业主的需要，业主如何寻求相应的救济?《物权法》没有给出回答。”

　　争议最大的还是第七十四条第二款，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”在现实语境下，处于弱势地位的业主很难取得与开发商对等的谈判能力，这种“约定优先”的原则很可能演变为扩张开发商利益的“霸王条款”。北京的马宏瑞律师认为，这一条款是立法者变相的认可了开发商对其享有的所有权，可能是出于国家鼓励开发的原则，采纳了“谁投资，谁受益”的原则，保障了开发商开发更多车库(位)的积极性。

　　这种实际操作的难度还表现在第七十四条第三款，它规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，对于在小区公共道路上停车的收费，目前法律有了明确的规定，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。法律上纵然言之凿凿，实践起来却颇有难度。

　　出租公共道路的停车位已经成为很多物业公司的生财之道，有的还安排货车晚上过夜，租金收入也完全没有公示的意思，如果没有强有力的业委会站出来与物业公司谈判，出于分散状态的业主们只能吃“哑巴亏”。

　　不管怎样，地上车位的问题毕竟有了明确的法律依据，业主们只要争取，一般都能取得合法权益。相比之下，地下车库的情况更加复杂，业主遭遇“隐性”侵权也非一日。之前很多人寄希望于《物权法》，但《物权法》实施两年多来，情况似乎并未好转。原因就在于，目前《物权法》做出的只是框架性的规定，面对现实中纷繁复杂的情况，仍缺乏可操作的依据。

　　张亚梅告诉记者，对于地下车库，首先售楼时要审核合同中的约定，没有约定或者约定归业主所有的，就归全体业主所有，出租车库的收益应由全体业主分享。然而，合同约定归开发商所有的车库，事实也可能并不如此。因为业主购买商品房时都交了土地出让金，如果车库在公摊的面积里，那么车库就不能归开发商所有。但计算购房时是否分摊了车库成本涉及非常专业的计算和复杂的取材环节，普通业主往往望而生畏，车库到底归谁就成了一笔糊涂账。

　　直到现在，小区内出售车库的现象依然普遍，但其实这种做法并不合法。张亚梅告诉记者，有的开发商没有取得车库的产权证，根本不具备出售车库的资格。即便开发商能拿到产权证，目前情况下，地下车库的产权无法过户到业主名下，业主即使从开发商手中买了车库，也拿不到证明车库归属个人的产权本，这就给日后纠纷的发生埋下了隐患。

　　王轶认为，《物权法》是调整因财产的归属和利用而产生的民事关系的基本法，涉及到的实际法律关系非常丰富和复杂。在起草过程中，围绕很多问题就存在较大的意见分歧，立法机关为了保证《物权法》能顺利出台，回避了一些有争议的问题，只保留了现阶段能形成共识的那些条款。他建议，应结合实际情况，做出更细致的类型化区分，针对不同类型设置不同的规则，这对均衡当事人之间的利益关系有利。

　　谁来保卫我的采光权

　　虽说与“财大气粗”的开发商相比，业主处于弱势，但只要积极争取自己的权益，结果未必都令人失望。安庆市某小区的十几位业主们就刚刚庆祝完自己的胜利。

　　今年1月12日一大早，准备上班去的张先生在楼前空地的围墙上看到一张公示，顿时大惊失色，公示内容是开发商即将修改小区7号楼的规划，东头的一单元由12层变为24层，西头两单元由7层加盖为18层。而且，张先生发现，12日是公示的最后一天，如果业主们不马上提出反对意见，7号楼加盖后将严重影响后面楼房的采光。

　　张先生赶紧召集十几位业主，成立“特别行动小组”，拟定维权计划，分头行动。研究相关文件和法律法规的业主们欣喜地发现，《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　这成了业主们最有力的维权“武器”，他们据理力争，认为开发商修改规划在先，违反《物权法》在后，坚决要求开发商不得更改原规划。事情还引起了当地电视台的注意，在业主、开发商和规划局多次“博弈“之后，规划局终于下发了7号楼仍按原规划建设的复函。

　　张亚梅认为，近几十年来，我国法律的建设速度非常之快，出现一些不尽如人意的地方是在情理之中的。虽然《物权法》还存在一些不可操作或不明确的地方，但是作为业主，一定不能放弃主张自己的合法权益。

　　她补充说，其实我国的法律也越来越注重对业主合法权益的保护，比如几年前，业委会是否具有诉权还是业主们打官司的一大问题，如今，只要业委会是通过法定程序产生的，业委会的诉权在法律上已经不存在障碍。“我们小区的业委会就已经就物业公司出租违章建筑、开发商不合法占用车库等问题提起了诉讼，都很顺利。”

　　张亚梅还牵头成立业委会公管账户，把公共维修基金放到业委会开的一个账户里，比存在指定账户里能获得更多的收益。她表示，虽然审批很复杂，但北京已经有几个小区这样做了，这在以前是不允许。