小产权房的最大竞争优势，就是价格低廉。

　　“最低1960元/平方米起，首期四成，可免息月供，房子保证住够50年……”

　　近来，在振安路沙头社区一带，俊贤大厦、昌辉大厦等小产权房和“集资房”正在如火如荼地施工。由于这些楼房价格格只有普通商品房的二分之一甚至更低，因此销售非常火爆，楼面装修尚未完成，抢购已在火热展开。

　　早在2008年8月，中央财经领导小组办公室副主任，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文就明确表示：“小产权房违法，绝对不允许再建设。”

　　在2008年11月底举行的“东莞市国土局集中开展违法违规用地查处整治行动情况通报会”上，市国土局有关负责人说，由于东莞市经济发展对建设用地的需求一直强劲，加上旧的发展观念和发展模式难以根本转变，有些镇区，特别是村委会依法用用地观念不强，受短期利益驱动，违法用地、乱占、滥用耕地行为屡禁不止。还有的村是口头上打包票，放纵企业违规建房。该负责人说说，只有规范依法用地，才能保障有限的土地资源，让更好更强的项目在东莞落户。

　　既然小产权房是被明令禁止的，为何长安乌沙社区的小产权房却仍然卖得很好?

　　“集资房”生意好看房者络绎不绝

　　距长安振安路金沙广场100米，有三栋19层的楼高耸着，其中两栋楼的外墙已贴上了淡黄色的瓷砖，中间那栋楼正在建设中。外层布满了绿色网布，吊机上下运水泥红砖。

　　这三栋楼，一栋叫俊贤大厦，另两栋叫昌辉大厦。工地红红火火，售楼处也顾客盈门。

　　俊贤大厦和昌辉大厦，原本规划为商品铺位和办公楼。而今，它们摇身一边，成了价格低廉的“商品房”，每平方米均价为2200元左右，这个价格对买房者的诱惑力显而易见。

　　明年四月可入住

　　在俊贤大厦销售处，一位姓蒋的女士接待了记者。她说，俊贤大厦是俊贤物业公司开发的，该栋楼房1至6层为商业铺位和办公楼，7层至19层共有110多套准备出售的房子。房子格局多样化，有二房一厅一卫一厨和三房一厅一卫一厨两种户型。

　　由于价格实惠，居住在附近的白领、小生意人是主要的购房人群，交1万元定金并签订协议的已有20多套房。

　　蒋女士说：“估计2009年12月上旬，能准时交房。”

　　俊贤大厦楼下，几名工人正在整平泥土的地面。底层还搭建着简易的炉灶，供建筑工人做饭。整栋楼房有两部狭小的电梯和一个安全通道。

　　蒋女士带着记者来到7楼，看了数间70至80平方米不同规格的毛胚房。在黑暗笔直楼层通道两旁，左右两排房子的门对着门。毛胚房的墙壁为粗糙的水泥墙，地上也落满了水泥渣，门口三四根电线充分耷拉在墙上……

　　记者说不太喜欢厕所附近有一堵墙，蒋女士说，装修时可以再根据个人的爱好拆掉墙壁，适当调整房子的布局。

　　“我们搞的是集资房”

　　按照俊贤物业公司的规划，该栋大厦将实行小区管理，24小时保安值班，大厦周围的道路旁将改建为“业主”的停车场，每个月每平方米的管理费为1.8元，比其他小区低0.2元。

　　记者问：“这属不属于小产权房?”

　　蒋女士回答：“这不是小产权房，是集资房。”

　　她解释说，所谓“集资房”，是因为业主购房之时，要与俊贤物业公司签订协议，即业主同意俊贤物业公司先投资，再把钱补还给公司。在俊贤大厦购买一套房子，可以转让、出租，但不能抵押，业主拥有此房子的时限为50年。

　　蒋女士说的集资房，与一般意义上的集资房概念不同。后者指的是由国有单位出面组织并提供自有的土地提供建房用地，国家减免部分税费，职工出资建设，房屋建成后归职工所有，不准对外出售。

　　那么，如何安全地保证能在这些房子里住满50年呢?

　　蒋女士说，俊贤大厦建立之前经过规划，并上报得到批准了，所以50年内不会出现什么问题。如果有政府征地赔偿，款额将归“业主”所有。“业主”签订协议时，东莞市鹏派律师事务所将到场见证，协议将产生法律效应。

　　20万元就能买套房

　　随后，记者在俊贤大厦售楼接待处看到了规划图和俊贤物业的营业执照。规划图上写明，俊贤大厦该为商业铺位和写字楼，建筑面积约552.3平方米，负责人叫张纯，盖章单位为乌沙社区规划办公室。从东莞市工商局颁发的营业执照看来，俊贤物业公司经营的范围为：物业管理、室内装饰、物业投资、清洁服务、室内水电安装、五金和建筑材料等。

　　蒋女士不断地向记者宣讲房子的实惠之处：如果资金足够，则可以选择一次性付款，享受0.96折，一套80多平方米的房子仅需要20万元。如果资金缺乏，可以分期付款，而且“业主”无需通过银行贷款，只需将款项汇到公司的账号上即可，这样又能省下一笔不小的利息费用。

　　昌辉大厦的售楼人员说，昌辉大厦的经营模式与俊贤大厦大同小异。昌辉大厦有两栋楼，其中一栋估计12月能交楼，现在房子几乎售罄，仅剩下一些朝向不太好的房子。另一栋楼估计明年交楼，出售时间待定。

　　11月21日，记者再次来到俊贤大厦和昌辉大厦。俊贤大厦的售楼人员在接待络绎不绝前来看楼的人，而昌辉大厦售楼处的广告牌虽被拆除并放置于路旁，但依然有看楼的人不断前来咨询。

　　政府人员态度暧昧

　　11月20日下午，记者在沙头社区，希望就此事采访社区负责人。值班人员称书记出差，居委会主任开会去了，“电话不便透露”。

　　几经周折，记者找到该社区负责城建的一位陈姓副主任(该主任与记者交谈中始终不肯透露姓名)，她没有正面回答记者问题，只是声称知道楼盘在建，但整个建楼过程不是居委会能掌控的，需要长安镇许多相关部门的参与。她建议记者找房管所和城建部门了解。

　　当天下午3时，记者来到长安镇城建大厦找有关部门了解情况。房管所有关负责人说：俊贤大厦等这些楼盘的小产权房问题，应找监管部门和综合执法部门。他说，建一个楼盘要经过报批，必须六证具备，包括准建证、施工执照、规划许可证等。这些小产权房最多拿到了土地证，其实的都应该拿不到。如果办理过房产证和过户，俊贤肯定要通过房管所。目前可以肯定的是，俊贤大厦肯定拿不到房产证。

　　随后，记者来到1楼城建办公室。一听说有关小产权房，工作人员停了下来：“这事是到底怎么回事?你们知道不知道?”问题传来传去，没有谁给出回答。最后，一位工作人员建议：“这不归我们管理，找6楼安全监查组和质量监查组了解可能清楚一点。”

　　记者折回6楼。

　　在质监办公室里，几个工作人员在悠闲的看报上网，一问起此事，没人答应。记者主动走近，有工作人员说：“干什么?小产权房?哪里?不知道，不清楚。”

　　工作人员说：“我们是质量监查的，就是看房子的质量过不过关，这些事不关我们的事。”

　　记者问：“那俊贤和昌辉两处建筑的质量过不过关呢?”

　　得到的又是一阵沉默。

　　记者又来到安全监查组，得到的答案大同小异。长安镇规划建设办公室质监组的主任莫卫球则对此事表示很无奈：“他们都建好了，很难查了，也不关我们部门的事，我们只对正在建的楼盘进行管理。”

　　11月23日，记者与沙头社区两委办工作人员陈先生取得联系。陈先生对此事给出两点回应：一是沙头社区并没有与昌辉大厦和俊贤大厦签订任何卖房的协议;其次，上述两家公司用这种形式转移使用权的行为，他们不知情。陈先生说，这两处建筑系违规操作，“按照规划方面规定，这两幢楼没有经过东莞市一级的报建，不可能盖得这么高”。

　　在此情况下，记者补充了三个问题，希望得到回应。

　　第一，俊贤和昌辉两个楼盘的开发商是谁?他们与社区签订的究竟是何种类型的合同?

　　第二，按双方合同约定，俊贤和昌辉的土地使用年限是多长?租金如何计算?

　　第三，沙头社区管辖范围有限，在这有限有范围内，盖了几幢这么高的大楼，而且还在热售，沙头社区为何没有发挥应有的监管职能?

　　陈先生要求记者把问题写下来，由负责城建的同事给予回复。截至发稿时，记者仍未收到该社区的任何回复。

　　小产权房身份辨析

　　2004年11月，广州市天河区龙怡苑涉嫌违章建楼被查处。这个“龙怡苑”，位于天河区东圃镇，紧邻中山大道，占地5000平方米，总建筑面积50225平方米，当时已建好的一期和二期共6幢21层，三期的3幢还没有完成。当时有1300多户入住、装修，另有近700人买了三期预售房。

　　早在2003年，不少市民受到“电梯洋房每套4万多元，精英别墅每套20多万元”这种低价楼盘的诱惑，在每平方米售价不足2000元的低价策略下，龙怡苑近2000套房屋大多卖给了老人和收入不高者。

　　那么，龙怡苑的噩梦会在俊贤、昌辉身上重演吗?

　　谁都不敢打包票。东莞市百万地产有限公司韩先生说，当前东莞沿海片区的小产权房通常分布在城乡结合部，楼价比同地段的楼盘低一大截(例如龙怡苑)。如果你要求查阅销售许可证时，销售人员通常支吾搪塞或者说：楼盘属于集资房。那么这些集资房是否就是《经济适用房管理办法》所提到的安居“集资房”呢?

　　据业内人士透露，在当前的房产市场上，除了商品房、产权明晰的房改房是公开流通外，还有一类住宅名称是购房者经常听到的“集资房”。与商品房相比较，这类房子最能吸引购房者就是便宜，与当前长安楼盘动辄6000元/平方米以上的价格相比，俊贤大厦和昌辉大厦普遍约2000元/平方米的价格就相当有诱惑力。

　　前去俊贤和昌辉咨询的不少新莞人都表示：“十几二十万的房子，买下来出租，每个月都差不多可以租到1000元，怎么算都挺不错的。”

　　东莞百万地产有限公司工作人员韩先生说，要想知道一种房子能否上市交易，能否取得房产证，首先要知道一个原则：土地是国家所有的。在成为私人财产前，必须向国家交纳一笔土地出让金，取得这块土地70年或50年的土地使用权。从手续的角度讲，交土地租金，取得“国有土地使用证”。开发商交纳了这笔资金，建好房子后再卖给购房者，购房者就是这所房子的所有人之一，70年内也就合法拥有这块土地的使用权。这就是通常意义上的商品房。

　　但村住宅用地(即宅基地)严格来说，是不能在房产的一级和二级市场交易的。因为农村的宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿或只要支付较少的地款获得的，所以不能按商业用地的方式出售。宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。

　　广东易春秋律师事务所汪良宏律师表示，集资房与合作建房，性质基本上一致，土地使用权人缺少资金，在得到政府批准后，同提供资金的一方或多方签订合作建房合同。集资房的一个最主要特点就是不以盈利为目标。

　　2004年5月，集资房重新浮出水面，由建设部、国家房改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》施行，首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。然而，现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。

　　有不少业内人士指出，像俊贤和昌辉这种房子介于宅基地与集资房两者间，买这些房子是在赌博。按国家有关规定，所属土地未经征用，则属农村集资建房。东莞很多城乡结合部的所谓“集资房”，都是这种类型的房子。

　　购房者：观望之后会出手

　　一身休闲打扮，手里夹着一个黑色略皱的小皮包，来自广西的陈先生径直走进了俊贤大厦的售楼部。

　　不久前，他在长安镇长青南路意外收到俊贤大厦卖房的宣传单，感到很高兴。他说，从去年到在，他一直在想，来长安锦厦和朋友一起搞餐饮已有好几年，自己也快接近30了，想在长安有个“窝”。但长安的一手楼盘只有廖廖几个，动辄就在每平方米六七千元以上，让人望而却步。二手房价格也不便宜。因此，陈先生的购房梦一直没有实现。

　　接到俊贤大厦的传单后，陈先生的第一反应是：这个价位的房子真不错。

　　陈先生说：“呵呵，确实比商品房便宜。问题在于，这是集资房，是社区划拨土地，而不是开发商购买，土地，这里面会存在一些隐患，但其好处也不少。”

　　他认为，尽管拿不到房产证，但这个楼能盖起来，证明开发商跟社区是商量好的，住进去应该不会有太大的问题。且这里地段好，房间采光各方面也不错，这个价格能住个二三十年都够本了。

　　陈先生说：“归根结底，还是现在房价太高了，很多人买不起房。拿我来说，我买得起商品房的话，根本不会来看俊贤这种房子。”

　　陈先生前期已经对俊贤大厦做了一些了解，回去与家人商量后，准备再观望一段时间。如果房子没什么问题，他就要出手买一套两房一厅的房子了。

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　　小产权房交易备要

　　对于想购入小产权的市民，有几方面问题必须了解并认真对待。

　　第一、根据我国城市房地产管理法，没有经过确权的房屋禁止买卖。所以，集资房的交易很可能是不合法的，其交易过程中的权益将不受法律保护。

　　第二、交易前，要了解该集资房的根本性质。如果该集资房被当地列入经济适用住房管理范围，你就要考虑，你具不具备购买该房的资格。如果你不具备购买该房的资格，就不要购买。国家关于经济适用住房的调整政策不断出台。有可能导致将来你们的买卖无法实现房产过户，或者被清理出来。

　　第三、考察一下该房目前不能取得房产证的原因，以及未来能不能取得产权证。如果该房是单位的违规建房，那么，该房取得产权证的可能性将非常小，不要购买为好。

　　第四、如果该房就是普通的单位从商品房开发商处集资购得的团购房，你可以买，这种房子风险较小。可以这样操作：最好找一家信用好的房地产经纪机构或者专业的房产律师所介入，和卖主签订买卖合同，交定金;然后，将房款交给该中介机构作中保，要求卖主再将该收据和购房合同更名到你的名下后，在将房款划给卖主。这样会将你的风险系数降到最低程度。