[提要]“31层高的住宅楼中竟然驻扎着40多家酒吧、会所，且绝大多数属‘无证’经营，这样的房子怎么住?”10月份以来，位于中心区的高层住宅景天城的住户四处反映住宅改商用带来的生活不便。由此，多年以来屡禁不止的住宅商用现象再次成为各界关注的焦点。

　　40多家酒吧、会所入住，且绝大多数属“无证”经营——

　　住宅楼摇身一变成“酒吧楼”

　　“31层高的住宅楼中竟然驻扎着40多家酒吧、会所，且绝大多数属‘无证’经营，这样的房子怎么住?”10月份以来，位于中心区的高层住宅景天城的住户四处反映住宅改商用带来的生活不便。由此，多年以来屡禁不止的住宅商用现象再次成为各界关注的焦点。

　　景天城是我市中心城区去年才交房入住的一个全新高层住宅。由于位于合群路繁华地块，自然成为住改商的“重灾区”。据该楼盘业主刘女士介绍，去年带着喜悦心情搬进新居，然而现实却令她大失所望。每当夜幕降临，这栋楼里的几十家酒吧、会所就开始营业，除了噪音让业主无法休息，楼内卫生环境也随着大批酒吧、会所的入住变得越来越差。每天晚上，楼道内不仅垃圾、酒瓶随处可见，呕吐物也常常使楼道内出现一股无法消除的臭味。由于人流复杂，大厦内多次发生恶性案件，令业主没有安全感。几个月前，这些酒吧被工商部门勒令停业整顿一个月，可近期又悄然回潮。

　　通过走访，记者发现，景天城里的酒吧老板多数是20-30岁左右的年轻人，经营酒吧成了他们赖以谋生的手段，然而因为种种原因，他们中的绝大多数人，至今没能办到营业执照。面对住户的投诉，一些酒吧已经开始通过加装隔音设施积极改进。一位不愿透露姓名的酒吧老板告诉记者，接到住户反映后，许多酒吧都减小了音乐声，由景天城酒吧经营者自发成立的“酒吧协会”，甚至还在许多酒吧门口拉起了“绿色消费文明娱乐”的横幅，倡导消费者理性、文明消费，希望借此使对住户的影响降到最低。

　　面对现状，景天城物管公司似乎也无能为力。采访中，物管人员告诉记者，到目前为止，31层楼的大厦内已有60%的房屋被用于商业用途。自从楼内酒吧、会所变得越来越多，物管公司各方面的工作量大为增加，用于日常维护的费用也大为提高。物管公司也成为住改商的受害者。由于物管公司没有执法权，只能采取协调的办法，这一切大大增加了物管的工作难度。

　　就此现象，记者采访了云岩区工商分局延中工商所工作人员朱珂，朱珂告诉记者，景天城的绝大多数酒吧都涉嫌“非法经营”。根据《物权法》，将住宅改用于商业用途需要得到相关利害关系人的同意，因此，目前大部分酒吧都因无法提供齐全的手续，不能办理工商营业执照，楼内所有涉及“非法经营”的酒吧、会所都将面临被取缔的可能，但由于涉及人数过多，执行起来要有一个过程。

　　贵阳典正律师事务所律师卢安龙分析，《物权法》第七十七条明确规定：业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。对于“住改商”的申请，工商管理部门根据相应的行政许可法，发放营业执照。当前，贵阳由“住改商”引发的纠纷真正通过法律途径解决的并不多，大多数是受侵害业主向工商管理门举报投诉。对于商住两用房、门面房这几种物业类型，进行商用是符合法律规定的;但是如果将住宅性用房改成茶楼、餐馆、酒吧等，这些行为则是《物权法》明文禁止的。

　　卢安龙建议，业主权益如果受到了相关的侵害时，可以从两方面着手：一是可以向政府主管部门，如工商部门举报投诉，通过相关的行政许可法取缔这种行为;另一方面，业主也可根据相关的法律对经营者提起诉讼。 (贵阳日报)

　　[提要]“31层高的住宅楼中竟然驻扎着40多家酒吧、会所，且绝大多数属‘无证’经营，这样的房子怎么住?”10月份以来，位于中心区的高层住宅景天城的住户四处反映住宅改商用带来的生活不便。由此，多年以来屡禁不止的住宅商用现象再次成为各界关注的焦点。

　　我市住宅楼内办公司的现象还未得到遏制，从去年开始，一些新建写字楼又开始竞相“变脸”当住宅买。于是，在“商改住”、“住改商”的两面夹击下，去年我市写字楼供给严重不足，中小公司、投资者面临租购难的怪圈，使我市写字楼市场的发展受严重制约。

　　怪圈一：住宅楼内仍在开公司

　　“住改商”现象在我市早已是一个老大难问题，尽管近几年我市写字楼租赁价格的原地踏步已使得不少写字楼的租金与住宅楼相差不大，但是很多中小企业还是愿意落户住宅楼。为何如此?原因在于住宅楼的物管费和相关费用少，大大降低了办公成本。据了解，目前我市约九成以上的住宅小区都存在“民宅商用”的现象，尤其是那些租金相对低廉、地段较好的住宅楼，更是很多小公司的办公首选。

　　记者日前走访中华路上部分住宅楼时了解到，无论是修建较早的时代广场名仕楼、银海大厦，还是近几年推出的美佳大厦、黄果树广场，都无一例外地有中小公司入驻，由此引发的对住宅楼治安环境、卫生环境的影响，配套资源的紧缺等问题日益突出，使得“住改商”引发的社会问题越来越多。

　　据了解，2006年我市曾制定并实施了《业主临时公约》，公约中首次明确“业主不得擅自更改房屋的使用性质”;2007年10月1日起实施的《物权法》也明确：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。但是由于监管力度不够和缺乏相应的细则，“住宅禁商”令一直无法落实。

　　怪圈二：“商改住”销售火爆

　　去年以来，我市多个写字楼项目通过“商改住”的方式进行销售，由于地理位置好，又是小户型，有的还带有精装修，因而受到不少年轻置业者的青睐。在去年房地产市场低弥的情况下，这类“商改住”楼盘仍取得了不俗的销售业绩。

　　据了解，虽然有的写字楼开发企业申请修建住宅，但根据楼盘所处的区域位置等因素，规划部门只能批准其修建写字楼或其它性质的房屋。由于贵阳写字楼市场并不景气，开发商又不愿放弃该地块的开发，于是打起了“擦边球”，规划手续办的是写字楼，实际上是按住宅销售，加之住宅的开发周期比写字楼短得多，开发商的资金往往能够迅速回笼。

　　与此同时，“商改住”带来的一些负面因素不容忽视，购房者往往在土地使用年限、贷款成数、贷款利率、配套条件等方面都会受到一些限制。据了解，由于房管稽查部门和规划部门对于“商改住”的管理目前都尚处于真空地带，一些准备建设中的写字楼项目，也准备效仿这样的营销方式，将写字楼“变脸”为住宅卖。

　　[提要]“31层高的住宅楼中竟然驻扎着40多家酒吧、会所，且绝大多数属‘无证’经营，这样的房子怎么住?”10月份以来，位于中心区的高层住宅景天城的住户四处反映住宅改商用带来的生活不便。由此，多年以来屡禁不止的住宅商用现象再次成为各界关注的焦点。

　　怪圈三：写字楼供给严重不足

　　写字楼是一个城市经济发展程度的晴雨表，然而，近几年在中小企业涌现，经济日渐繁荣的前提下，我市写字楼市场却尽显疲态，特别在刚刚过去的2008年，写字楼成交量跌入历年低谷。

　　虽然成交量低，但是市场需求并未停滞，一方面中小企业纷纷感叹难寻适合的写字楼项目租购，另一方面在股市“熊”市的背景下，不少中小投资者将投资目光转向了不动产当中受政策因素影响小、资金投入量适中的写字楼项目。据了解，供给不足是资额字楼市场去年跌入低谷的重要原因。由于持续多年的“住改商”难以得到遏制，导致写字楼销售陷入尴尬;而新写字楼项目竞相“商改住”，使得市场供给严重不足，去年真正进入市场销售的写字楼项目屈指可数，除石油大厦、凯宾斯基可销售房源较为充裕外，其他多是一些进入尾盘销售的项目在唱“主角”，如华亿大厦、瀑布商厦、福建大厦、泰联大厦、峰会国际等，这些项目在去年年初就已进入了销售后期，不少项目以尾盘销售为主，使得我市写字楼市场的月销售量仅在几套左右徘徊。

　　由于写字楼供给不充分，使得市场无法通过竞争实现产品的升级换代，也导致了我市写字楼项目长期在中下水平徘徊，很难上档次。

　　正是目前我市写字楼市场存在的三大怪圈，使得我市写字楼市场的发展受到了制约。要打破这些怪圈，亟待管理部门从“住改商”、“商改住”的管理真空入手，实现规范化管理，这样才能为写字楼市场的发展营造良好的空间，新写字楼项目才能不断涌现，市场竞争格局才能形成，市场才能步入正轨，供需矛盾局面才有望从根本上打破。(金阳时讯)