逾界建筑的认定与处理

发布日期：2003-12-19 文章来源：互联网

　　一、问题的提出

　　A与B的宅基地毗邻，B先盖房子，其所盖房子随着楼层的升高而渐渐地超出A与B之间的界线，至第三层时，已超出五厘米。后A发现此情，起诉至法院，要求法院判决B拆除超出的部分。对法院是否应判决B拆除超出部分存在两种不同意见，一种意见认为：B应拆除其逾界的房屋，理由为B盖房屋时，具有注意的义务，现其房子超过界线，侵犯了A的土地使用权，根据民法通则第一百一十七条之规定，其逾界的房子应予以拆除；另一种意见则认为：为了保护已建好的且具有较高价值的房屋，法院不应判决拆除房屋，既然A的诉讼请求仅要求拆除B的逾界房屋，而不要求赔偿损失或要求其他诉讼请求，故法院应判决驳回其诉讼请求。

　　之所以产生两种截然不同意见，是由于我国民法通则对相关问题的规定极其原则，而最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》仅规定了逾界竹木根枝，却未具体规定逾界建筑的处理。笔者以为，本案的正确处理，涉及到一项重要的法律制度-逾界建筑制度。目前，该问题尚未引起我国实务界的重视，但审判实务中却屡有发生，而且对此类纠纷的处理存在较大分歧，有的法官按一般侵权行为来处理；有的法官则按相邻关系来处理，因此很有必要从理论上对逾界建筑问题进行探讨，以期对审判实务有所裨益。

　　二、逾界建筑的认定

　　所谓逾界建筑是指有权建筑人在有权建筑的土地上建建筑超越了疆界。超越疆界在他人土地上建筑的人，称为逾界建筑人；被逾界建筑人超越疆界的土地所有人或使用人为邻地权人。逾界建筑应从两个层面上来认定：

　　（一）此逾界建筑不是泛指所有的建筑形式，而是指永久性建筑或若拆去逾界部分将严重影响该建筑的整体性能的建筑。如猪舍等临时性建筑就不是逾界建筑。

　　（二）逾界建筑须符合下列要件：

　　1.逾界建筑人必须是土地所有人或使用人。使用人包括宅基地使用人、农地使用人、典权人，以及宅基地承租人、借用人等。

　　2.建筑物必须逾越疆界。

　　3.逾界建筑人必须非因故意或重大过失逾越疆界。逾界建筑人如因故意或重大过失逾越疆界的，已构成侵权行为，应按侵权行为来处理，不适用逾界建筑的有关规定。

　　三、处理应遵循的原则

　　1.有利于生产、方便生活原则。逾界建筑纠纷属于相邻关系纠纷的一种，相邻关系是人们在生产、生活中，对于相互毗邻的财产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系，直接关系到人们的生产和生活的正常进行，因此处理逾界建筑纠纷时，应从如何能更有效地合理地使用财产，有利于生产和生活出发。

　　2.保护较大利益原则。保护较大利益原则内涵是指“在有合法干涉的情况下，对干涉者的利益和被干涉的利益进行比较，从而限制对干涉者的排斥”。笔者认为，该原则是利益衡量原则在相邻关系中的具体体现，利益衡量原则来源于利益法学，利益法学认为：“法律的目的是平衡个人利益和社会利益，实现利己主义和利他主义的结合，从而建立起个人与社会的伙伴关系。”逾界建筑人在建筑时逾越疆界，邻地权人应及时提出异议，阻止其施工。若不及时提出异议，待建筑物完成后，始请求移去或变更其建筑物，则逾界建筑人未免损失过大，对社会整体利益也不利。故在审理该类纠纷时，须遵循保护较大利益原则。

　　3.公平原则。在处理逾界建筑纠纷中还要遵循公平原则，兼顾他人的利益和社会的利益，不能只顾自己利益而忽视或者侵害他人的和社会的利益。当邻地权人对逾界建筑人逾界建筑未及时提出异议，就丧失要求移去或变更其建筑物的请求权，在这种情形下，出于公平原则考虑，作为弥补邻地权人的容忍义务，规定了邻地权人可以请求逾界建筑人支付土地使用费或以相当的价格购买越界部分的土地及因此形成的畸零地。如有其他损失，并得请求赔偿。

　　四、逾界建筑的处理

　　（一）邻地权人知道建筑逾越疆界且及时提出异议的处理。

　　邻地权人知道逾界建筑人所建的建筑逾越疆界且及时提出异议，此时，逾界建筑尚未完工，其所体现的价值不高，若移去或变更该逾界建筑对逾界建筑人或社会的损害并不大。法院应根据侵权法理论，依照民法通则第一百一十七条、第一百三十四条之规定，判决逾界建筑人停止侵害、恢复原状，即逾界建筑人拆除逾界之建筑并交还该部分之土地。

　　（二）邻地权人知道建筑逾越疆界而未及时提出异议的处理。

　　邻地权人在该情况下，法律规定了邻地权人的义务与权利：

　　1.邻地权人的容忍义务

　　按罗马法“地上物属于土地”原则，逾界建筑部分与其余部分分属不同土地，邻地权人有权请求逾界建筑人拆除逾界的部分建筑。若贯彻该原则将导致建筑的经济价值的破坏，德国和瑞士民法典均规定邻地权人的容忍义务，即邻地权人不得请求移去或变更逾界建筑人的建筑。邻地权人的容忍义务是法律在权衡个人利益和社会整体利益后，为保护社会财富而不得已承认的一种既成事实。以建筑既成事实为基础，承认逾界建筑人土地权利的扩张和邻地权人土地权利的限制。当然，法律在规定邻地权人的容忍义务同时赋予了邻地权人的相应权利。

　　2.邻地权人的权利

　　（1）邻地权人享有要求建筑所有人支付土地使用费的权利。如果逾界建筑导致邻地权人的剩余土地无法使用，那么邻地权人可以请求逾界建筑人一并使用该土地并支付土地使用费。在我国，由于土地是属于国家和集体所有，土地使用费请求权一般由国家或集体行使，依法享有土地使用权的自然人、法人和其他社会组织一般无权收取土地使用费，但是经有关国家机关批准依法享有处分权的可以收取相应费用，该费用应当先扣除应向国家或集体交纳的土地使用费。

　　（2）邻地权人享有要求建筑所有人购买土地使用权的权利。法律规定了邻地权人的容忍义务，按公平原则赋予邻地权人对于越界部分的土地及因此形成的畸零地可以相当价格请求逾界建筑人购买的权利。购买土地价格有“购买时说”和“逾界时说”，笔者认为，以“购买时说”为宜。该说有利于保护邻地权人的权益，因为，土地一般是随时间的推移，土地价值在不断增长，按“购买时说”逾界建筑人要为超越疆界付出更高的金钱，这有利于当事人树立不得逾越疆界的注意义务。

　　（3）邻地权人享有要求逾界建筑人损害赔偿的权利。逾界建筑人应赔偿因逾界建筑致使邻地权人改变建筑计划或者建筑物本身等所产生损害和赔偿畸零地利用价值丧失或减少而产生的损害。

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